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  （乐居买房讯）回顾2022上半年的南昌楼市，疫情冰封影响房地产市场、两轮“集中”土拍、调控政策频发，经历的太多，跌宕起伏。危机与机遇并存，利好措施提振市场信心，优质地块新项目渐渐入市，成交量一步步回暖，都预示着下半年南昌楼市将复苏。

  关键词一：新政出台 或明或暗

  上半年新政频出 

  进入2022年，南昌“或明或暗”进行了多次楼市政策的调整，包括公积金、限购、限贷、限售、贷款利率下调等，几番下来，几乎是全方面的放松，但效果似乎并未达到预期。根据乐居梳理，截至6月9日，南昌楼市政策放松，达到11次，包括公积金3次、限购方面调整4次、限售调整1次，另外端午期间，南昌县开启全方面的购房补贴。

  不过政策“挤牙膏式”出台，是真的全面放松吗？事实上并非完全放宽。南昌公积金中心表示，“装修部分”无法公积金贷款，首付需要增加装修总价这部分。

  另外，南昌“三限房”政策并未有任何松动，销售过程优先本地户籍无房户、签订商品房买卖合同之日起5年内不得转让。

  这条“三限房”政策，旨在保障本地首套刚需购房者，也成为了南昌楼市政策的底线。

  在“住房不炒”的基调下，下半年南昌是否会更进一步的放松限售、限购政策·······

  关键词二：土拍新花样

  上半年土拍摇号、不限价 下半年或多为地方托底

  今年南昌进行了两轮规模比较大的土拍，第一次是3月11日，成交11宗地，面积约710.38亩，第二次是5月16日，成交9宗地，面积约503.189亩。

  3月的11宗地，西湖区、九龙湖分别有3块地，经开两宗，高新、青山湖、青云谱分别1宗。在经过两个多小时的竞价之后，6宗地有了自己的归属，5宗地由于超过土地限价，需要进行线下摇号，确定最终的竞得者，这是南昌首次进入土地摇号模式。

  5月原定供应19宗地，但10宗地因故终止交易，4宗地达到竞价上限进入摇号，5宗地在5月16日当天顺利找到买家。成交的9宗地，合计面积约503.189亩，累计成交金额约53.88亿元，“买家”仍以国央企为主：新余钢铁、西湖城投、建发、保利、江西水投、中海、临空置业分别拿下了一宗地，南崇、大唐两家民企在摇号中幸运获得地块。

  与第一次“集中”土拍相比，第二次“集中”出让虽然地块质量相对更高，不过成交数量和面积明显下降很多。归根结底还是房企不愿拿地，而造成这种局面的原因，是市场的信心不足。

  市场艰难，土地供应会造成去化压力剧增，因此，下半年的土地供应将会跟着市场气氛走，市场恢复后，供地量自然会跟上。

  关键词三：冰火两重天 青云谱成“黑马”

  上半年成交“黑马”—青云谱 

  据江西易居研究中心数据，2022年5月，南昌市商品房备案量上升至28.70万㎡，环比上升约92%，虽同比21年下滑近28%，但仍为进入2022年以来最高值；商品住宅备案量21.91万㎡，环比上升102%，同比21年下滑近38%。但商品住宅库存量呈现加剧状态，去化周期约13.53个月。整体而言，2022年上半年，无论是备案量还是成交均价，南昌楼市处于“有限波动”状态。

  在今年1-6月的南昌主城各板块商品房成交情况统计中，“黑马”青云谱成功出圈，每一个月都在南昌新房住宅成交榜中霸占榜首，这出乎了很多人的意料。

  据南昌房地产信息网数据显示，1-5月份（截至25日）南昌市新房住宅共成交7807套，青云谱成交2502套占据第一，较第二名湾里1075套的成交，整整多出了1427套，成交断层第一。

  从单月的成交来看，在1-5月份，青云谱每月的成交都是稳居第一。特别注意的是，在2月份，青云谱的新房住宅以836套的成交一骑绝尘，远超第二名湾里485套。青云谱成功占领了上半年的刚需市场，市场紧张的大环境下，购房回归到居住需求，购房成本直接影响到成交，而青云谱区域内楼盘的价格基本在万元左右，无疑是置业的新选择。

  同时造成这一现象的原因，更可能是得益于青云谱的基础配套正在逐步兑现：昌南大道主线全线贯通、九州高架东延工程启动建设，象湖隧道东延对接广州路列入规划，让深受诟病的交通面貌有了明显的改变；师大博文学校、三中教育集团青云谱校区等学校的投入使用补上了教育短板。青云谱正在崛起的姿态吸引了南昌众多刚需购房者的目光。

       而相比于青云谱的热销，其余有些板块可能就没这么好的日子了，两级分化实在严重！例如象湖滨江、新建区欣悦湖、望悦湖板块，之前还有不限购的红利优势，随着限购政策的解除，这些板块上半年着实有点“冷”！

  上半年出让的地块项目逐渐出炉规划方案，预计下半年将有一大批新盘进入市场，其中不乏优势地段。西湖朝阳板块、九龙湖、青山湖、高新区、南昌县、青云谱等区均有新品，西湖朝阳板块预计有5个纯新盘，华侨城、联发悦禧府等依旧在上新，西湖区的热闹将持续整个下半年。

  关键词四：改善时代来临

  上半年刚需向改善过渡 下半年迎改善时代

  上半年的成交数据中产品结构分析，虽然刚需仍是成交主力，但是过渡改善的比重逐渐加大，洋房、小高层产品去化周期缩短，更瘦青睐。南昌市商品住宅备案金额前列名单中，诸如华侨城万科世纪水岸、保利天珺、联发红城投藏珑大境、赣电东方城等各板块“常胜将军”项目，均带有改善或过渡改善性质。

  九龙湖纯改善盘滨湖瑞府首开去化47%；万象城最后两栋大平层，经万人摇后直接售罄，未满5天登记申购人数超10000人；朝阳新城养云、缦云，一有消息，市场均会有很多反应。下半年的市场，即将加入不限价的朝阳、九龙湖地块，这意味着，改善时代真正来临···