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  （乐居买房讯）2022年已然走过一半，上半年的南昌楼市可谓是“冷暖交替”。南昌经历了新一轮疫情的“冰封”，房地产市场遭波及，二季度以来政策“大手”强势修正调控，为楼市注入“强心剂”，推动市场信心重塑。

  两轮“集中”土拍、利好政策频发、新品的不断入市等，都给了下季度的南昌楼市复苏的信号，一起回顾2022上半年的南昌楼市到底做出怎样的成绩。

  关键词一：新政

  “救市”新政频出 或明或暗

  进入2022年，南昌“或明或暗”进行了多次楼市政策的调整，包括公积金、限购、限贷、限售、贷款利率下调等，几番下来，几乎是全方面的放松，但效果似乎并未达到预期。根据乐居梳理，截至6月9日，南昌楼市政策放松，达到11次，包括公积金3次、限购方面调整4次、限售调整1次，另外端午期间，南昌县开启全方面的购房补贴。

  不过政策“挤牙膏式”出台，是真的全面放松吗？事实上并非完全放宽。南昌公积金中心表示，“装修部分”无法公积金贷款，首付需要增加装修总价这部分。

  另外，南昌“三限房”政策并未有任何松动，销售过程优先本地户籍无房户、签订商品房买卖合同之日起5年内不得转让。

  这条“三限房”政策，旨在保障本地首套刚需购房者，也成为了南昌楼市政策的底线。

  关键词二：土拍新花样

  土拍首次迎来熔断模式 摇号及不限价

  今年南昌进行了两轮规模比较大的土拍，第一次是3月11日，成交11宗地，面积约710.38亩，第二次是5月16日，成交9宗地，面积约503.189亩。

  3月的11宗地，西湖区、九龙湖分别有3块地，经开两宗，高新、青山湖、青云谱分别1宗。在经过两个多小时的竞价之后，6宗地有了自己的归属，5宗地由于超过土地限价，需要进行线下摇号，确定最终的竞得者，这是南昌首次进入土地摇号模式。

  5月原定供应19宗地，但10宗地因故终止交易，4宗地达到竞价上限进入摇号，5宗地在5月16日当天顺利找到买家。成交的9宗地，合计面积约503.189亩，累计成交金额约53.88亿元，“买家”仍以国央企为主：新余钢铁、西湖城投、建发、保利、江西水投、中海、临空置业分别拿下了一宗地，南崇、大唐两家民企在摇号中幸运获得地块。

  与第一次“集中”土拍相比，第二次“集中”出让虽然地块质量相对更高，不过成交数量和面积明显下降很多。归根结底还是房企不愿拿地，而造成这种局面的原因，是市场的信心不足。

  市场艰难，土地供应会造成去化压力剧增，因此，下半年的土地供应将会跟着市场气氛走，市场恢复后，供地量自然会跟上。

  关键词三：成交变化

  上半年成交现“黑马” 青云谱占领刚需市场

  据江西易居研究中心数据，2022年5月，南昌市商品房备案量上升至28.70万㎡，环比上升约92%，虽同比21年下滑近28%，但仍为进入2022年以来最高值；商品住宅备案量21.91万㎡，环比上升102%，同比21年下滑近38%。但商品住宅库存量呈现加剧状态，去化周期约13.53个月。整体而言，2022年上半年，无论是备案量还是成交均价，南昌楼市处于“有限波动”状态。

  在今年1-5月的南昌主城各板块商品房成交情况统计中，“黑马”青云谱成功出圈，每一个月都在南昌新房住宅成交榜中霸占榜首，这出乎了很多人的意料。

  据南昌房地产信息网数据显示，1-5月份（截至25日）南昌市新房住宅共成交7807套，青云谱成交2502套占据第一，较第二名湾里1075套的成交，整整多出了1427套，成交断层第一。

  从单月的成交来看，在1-5月份，青云谱每月的成交都是稳居第一。特别注意的是，在2月份，青云谱的新房住宅以836套的成交一骑绝尘，远超第二名湾里485套。青云谱成功占领了上半年的刚需市场，市场紧张的大环境下，购房回归到居住需求，购房成本直接影响到成交，而青云谱区域内楼盘的价格基本在万元左右，无疑是置业的新选择。

  同时造成这一现象的原因，更可能是得益于青云谱的基础配套正在逐步兑现：昌南大道主线全线贯通、九州高架东延工程启动建设，象湖隧道东延对接广州路列入规划，让深受诟病的交通面貌有了明显的改变；师大博文学校、三中教育集团青云谱校区等学校的投入使用补上了教育短板。青云谱正在崛起的姿态吸引了南昌众多刚需购房者的目光。

  关键词四：改善时代来临

  国企央企口碑效应愈加明显 改善时代来临

  在5月份的楼市数据中发现：

  国企央企效应明显；部分片区已经逐步从刚需向改善过度，改善项目或产品逐渐有了稳固的地位。

  1-5月南昌市商品住宅备案金额前三名为:华侨城万科世纪水岸、中海左岸澜庭、保利天珺，华侨城洋房合院、中海左岸澜庭158平大户型、保利天珺均为改善项目；成交前20名中类似联发红城投藏珑大境、赣电东方城洋房等改善产品排名靠前，占比较重。房企暴雷，不管是在成交还是土拍中，保利、华侨城、红城投等国企央企房企更有市场竞争力，更能被购房者期待。

  并且，即将面世的诸多新项目新品中，改善大户型同样受到青睐。红城投滨湖人文中心的所有户型（143-200㎡）已经一次性全部摇号；万象城204㎡两栋住宅，已领预售，未满5天登记申购人数超10000人；华侨城洋房热度居高不下；朝阳新城养云、缦云，一有消息，市场均会有很多反应···

  同时，改善群体开始向市区聚集，例如朝阳、九龙湖不限价地块出现，打破了房价上限，也让房企可以尽情发挥。改善时代真正来临···

  关键词五：线上看房

  疫情影响售楼处启动线上营销中心 节假日优惠不停

  进入二季度，疫情反复，南昌楼市再次受到影响。全国疫情防控形势严峻，政府建议市民尽量减少流动，很多人转向线上看房，不过售楼处营销热情不减，开发商纷纷推出线上优惠活动吸引购房者关注。不少售楼处启动线上营销中心，意向购房者可在线咨询，足不出户即可选购房源。

  值得注意的是，当前楼市虽前景不明，但不可否认，广大购房者的置业需求仍客观存在。如何精准高效地锁定最适合自己的好房子，并尽可能争取到好价格、享受到好服务，是购房者往往更加关心的问题。在利好政策刺激下，购房者认购比较积极，各售楼处每天都保持较不错人气。5月份南昌不少售楼处来访及成交量明显上升，部分项目（有刚需、也有改善）不仅恢复甚至超越了3月疫情前水平。楼市回暖，一大波楼盘密集加推。

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