正文

  乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：新力大境天城

  楼盘亮点呈现

  ①配套齐全，生活方便

  文体中心、欣悦湖学校、吾悦广场、欣悦湖公园，基本满足居住要求。

  ②新力的品质保证，特色园林

  很多场景实际呈现，可真实感受；新力大乔木+大草坪景观，使小区一年四季都能见到常绿大草坪。新力物业，在南昌的口碑还是不错的。

  ③首付32万起，适合刚需

  首付32万起，总价百来万，对于预算有限的刚需或者新建区地缘性的居民，还是比较适合的。

  综合推荐购买人群：

  主打89-126㎡的毛坯高层，首付32—45万，适合刚需。配套丰富，也很吸引地缘性人群。

  区域测评

  新兴欣悦湖新城内，配套齐全  

  新力大境天城位于南昌新建区，新建区位于南昌市中心城区西北，享有“鱼米之乡”之称，东临赣江，西连西山山脉，北至鄱阳湖，南与丰城市、高安市接壤。区域面积2121.1平方千米，辖17个乡镇，1个经济开发区，259个行政村； 2019年末，新建区户籍总人口为70.96万人。其中，城镇人口20.55万人，乡村人口50.41万人。

  2015年8月5日，新建县撤县设区；2019年12月23日，撤销南昌市湾里区，将其并入南昌市新建区。

  新建区改区已经5年多，之前的主要精力还是放在与红谷滩新区交界处，打通了多条断头路连接红谷滩新区，除了外连以外，老城区也在内优，街道变得干净整洁，县城风逐渐消散，但这也只是初步的动作。未来的新建老城区主要的问题还是旧改，降低人口密度，同时建设新城，疏解新建老城区的人口。

  新力大境天城位于新建区欣悦湖新城板块，板块优劣势较明显，适合地缘性的购买群体和刚需群体。

  该板块明显优势在于生活配套齐全，2015年板块内第一个配套项目-新建区文化中心正式开工后，紧接着乌沙河综合整治工程开工，欣悦湖也作为工程中的重要一环进行了整合提升。2017年建设了新建新城吾悦广场，快速承担了板块区域的商业发展。2018年至今，金地、中海、正荣、华润、融创等品牌房企逐渐入驻开发，其实都是看中该板块的生活氛围，配套虽不高端，但是实实在在能够满足生活。

  区域的短板是无法真正的融入城区，虽然距离红谷滩才十分钟距离，但是像有天堑之别，熙熙攘攘的人群、陈旧的街道、拥挤的车流······配套落定短期内可以刺激区域成长，却说不好持久性，未来会怎么样，还要看新建区后面的统一规划。

  交通测评

  线路单一，人流量大

  轨道交通：目前新力大境天城周边没有轨道交通线路，不过从南昌”十四五“规划中看到，未来将建设地铁6或者7号线路。

  公共交通：新力大境天城距离子实路长堎大道口公交站约600米，线路有509路（红角洲紫金园-长堎停车场）、878路（长堎公交枢纽-红谷滩万达广场）、高铁巴士9线（经开区丁香路-南昌西站）公交线路；总的来说，公交路网比较薄弱，主要线路均为前往红谷滩方向，线路比较单一，且去往红谷滩或者市区工作的人较多，这些路线人流量较大，易堵车。

  自驾：新力大境天城周边路网发达，距离长富大道约600米，连接新建大道直通红谷滩中心区世贸路、距离文化大道约1公里连接红谷滩会展路，距离前湖快速路路口约750米，可快速通达红谷滩中心区、朝阳等板块，车流量大，工作日正常，高峰期易堵。

  配套测评

  距学校、商业近，生活配套齐全

  教育配套：新力大境天城自带不少于6班幼儿园，一路之隔紧邻南昌二十八中欣悦湖校区、1千米范围内有新建区第七小学、新建区第三中学、新建区第三小学、新建区第二中学、新建区第六中学、新建一中等教育配套。二十八中欣悦湖校区为九年一贯制,规划建设班级 72个班，建设内容主要包括小学部教学楼、初中部教学楼综合楼、食堂、体育馆、报告厅、室外运动场及附属工程等。

  医疗配套：新力大境天城距离新建区人民医院、新建区中医院约3.5公里，距离三甲医院南昌大学第二附属医院(红角洲院区)约5.2公里。新建区人民医院是集医疗、教学、科研于一体的二级甲等综合性医院，该医院眼科科室是在省市有一定影响力的专业特色科室，在区域内可称得上科室齐全、技术力量不错，能够基本满足周边人民的医疗需求。

  商业配套：商业方面，距离新建新城吾悦广场仅500米、周边3公里还有欢乐大世界、首创奥特莱斯等大型商业。其中新城吾悦广场汇集了新建区的主要人流量，10万㎡的商业购物非常方便，节假日商场人满为患。

  公园配套：项目紧邻欣悦湖公园，3公里范围内还有心怡广场、礼步湖公园等休闲配套。欣悦湖生态公园自昌西大道至工业三路，占地面积约70.39万㎡。公园分成3个功能区，以工业三桥、昌湾大道之间以体育运动为主题，剩余部分分为市民文艺休闲区和湿地生态休闲区。环湖的风景不错，吸引了周边不少的新建人民。

  其他：新建区文化中心（在建）距离新力大境天城约500米，而欣悦湖体育馆（在建）距项目约800米，文化及体育配套很齐全。

  项目测评

  板楼设计，楼间距大视野开阔

  新力大境天城总占地面积约110689.3㎡，总建筑面积约377000㎡，容积率仅为2.5-3.0，绿化率高达35%，项目总计2757户，车位按照1:0.8比例进行配比，每栋楼均为2梯4户。项目共分为2期开发；一期分为AB地块,总共有13栋高层，每栋18层;二期地块总共有13栋高层，其中7、8、10号楼为18层高层、剩余为27层高层。

  目前项目2#、3#、5#、6#、7#、8#楼栋已售完，在售的是11#、12#、13#、15#高层，共27F，建面约89、98、110/114㎡。

  整个社区的建筑风格为现代风格，时尚简约，外立面采用了米白色+暖灰色真石漆组成，在周边一众楼盘中较为醒目突出。项目采用了围合式的建筑布局，纯板楼设计，这样做的直接好处就是让每一栋高层都有着非常开阔的楼间距，视野、采光好。

  新力园林的最大亮点就是像毯子一样的草坪、修剪精致的数目，项目部分区域已铺上草坪，可以实景感受，能够吸引到受众！

  主力户型分析：典型刚需户型，功能区区分明显

  1、B1户型

  该户型为110㎡三房两厅两卫，是比较常见的刚需户型，户型比较方正，但不是全通透的；明厨明卫，通风卫生，U型厨房设计，洗切烹操作便捷；大开间客厅与餐厅连通，宽敞大气；双卧朝南，客厅还有一个景观阳台，采光不错。但是整体空间偏紧凑，适合标准刚需人群作为首套入手。

  2、C2户型

  该户型为110㎡三房两厅两卫户型，也是半通透户型，但是北端厨房的窗户打开时，与南端阳台相对，形成对流，通风是没问题的。亮点是主卧，主卧开间为3.8米，进深为4.8米，飘窗部分近3㎡，整个主卧室面积超过18㎡，全套房的设计，且两个窗户南北通透。全屋功能齐全，各功能区分区明显，既相互联系又有专属空间。

  房价及潜力分析

  价格与区域持平，上升价值不大

  大境天城目前在售均价约12000元/㎡，周边项目如金地中奥九颂·都会之光11500元/㎡、正荣中奥悦玺台11500元/㎡、保利紫云11000元/㎡、金科世茂绿都观澜府11800元/㎡、锦天·天悦华府12500元/㎡，价格上属于中等偏高。这是因为新力的位置更为核心，距离商业、公园、文化中心更近，外加新力的品牌溢价，本地人更加青睐，这个价格是市场正常值。

  项目相比周边二手房的价格差不太多，一路之隔的前进花园二手房价格约10500元/㎡、正荣润城约12500元/㎡，天兴翰林苑10500元/㎡、融创红谷世界城约12500元/㎡，二手房价受小区时间和内部配套的影响，新房在这些方面具有一定的竞争力，价格会稍微偏高。

  价格潜力：新力大境天城所处的欣悦湖板块作为新建区的新城区，各类配套兑现的速度很快，保值性还是可以的，不过增值的潜力不是很大。主要是由于南昌市民对于新建区有一定的刻板印象，城区面貌一般，外加板块内大概率10年内没有轨道交通线路，而且目前新建区的初中学生不能报考南昌主城区的高中，这一点影响很大。