正文

  编者按：江西是个好地方！2001年以来，全国房企开启进驻江西潮，众多全国品牌房企纷纷抢占南昌，品牌聚集、共筑美好生活。乐居江西特别策划《房情报》系列，围绕南昌热盘/社区实地考察，穿透热盘价值，一手情报全掌握。

  本期探访项目：联发红城投藏珑大境

  ①虎形山政务板块 环境适宜

  项目紧邻省委党校等机关单位，比较私密安全；且旁边规划有虎形山公园，环境安全舒适。

  ②纯洋房社区 容积率低

  40栋均为洋房产品，9-11层，楼间距较大，1.8的容积率，采光无阻挡，搭配小区内外的景观园林，在南昌市面上还是属于稀缺产品。

  ③四房起步 交付标准高

  117㎡为最小的四房户型，还有137、167㎡的大户型，装修交付，每个户型都带地暖、新风以及中央空调，装标较其他带装修楼盘高出不少。

  综合推荐购买人群：

  大户型适合纯改善人群，总价177-410万，不限购，需要有一定的经济实力。

  项目自身

  产品稀缺性强，纯改善社区

  藏珑大境是联发和红城投合力打造的纯改善洋房住区，位置就在省委党校后门，周边环境非常安静宜居。

  项目占地约7.5万㎡ ，建面约36.3万㎡，容积率为1.8， 绿化率约35%，楼间距达1:1。项目规划有47栋住宅，一期有24栋，总户数1000户；二期有23栋，共942户，均为9-11F的洋房产品，主力户型四房起步，最小户型面积117㎡，另外还有137、167㎡户型，得房率达84-86%。

  全小区均为一梯两户设计，地下车位1984个，车位配比约1：1，这个配比对于一个纯洋房社区来说，稍显不足。

  截至到2021年12月，项目一期、二期均在售，一期房源预计2023年12年底交付，二期预计2024年6月交付。

  项目特色之处在于其137㎡和167㎡的洋房1层是带底复的，地下空间高达5.2米，可隔两层；目前在售带底复的房源总价约310万（10#、16#，面积为137㎡）和410万（15#、19#、面积为167㎡）。

  藏珑大境建筑布局上采用了排兵式布阵，深灰色的仿石材多彩漆外立面显高级。小区前后都是园林，每一栋洋房的南面和北面，均有绿植，且多以高大乔木为主，造价高，构筑了十万方的森系园林景观。

  小区内部的生活设施较齐全，600米的跑道、健身区、篮球场、儿童活动区、活动室等，完全考虑到了从小孩到老人的全龄段生活需求。整体看，小区功能完全，质感不一般，符合改善定位。

  交通测评

  自驾路线顺畅，公共交通待改善

  轨道交通：联发红城投藏珑大境地处九龙湖的虎形山板块富源街与青原山路交汇处，项目距离地铁2号线西站南广场站约2.5公里，距离国博站约2.7公里，不属于地铁盘的范畴。

  公共交通：项目目前2km范围内有5个公交站点，最近的110米的省委党校新校区后门站（503路），503路长班是南北向贯穿红谷滩中心区、红角洲、九龙湖到绿地国博的一条线，可以到达沙井、山姆会员店、国体、外国语学校、绿地国际博览中心等重要地段。

  500米开外的省委党校新校区站（879路、K233路），上下行长度约为9.5千米，上下行均设14个车站，起于绿地国际博览中心站，途经上饶大街、圭峰大道、鹰潭街、龙虎山大道、九江街、地铁国体中心站、茶园街，到达红谷滩区市民中心站。这几条路线班次不多，时间最晚到20:30停运，约20分钟一班，路线车流量不大，正常时段不易堵车。

  自驾：项目位于九龙湖虎形山板块富源街与青原山路交汇处（省委党校西），与龙虎山大道、上饶大街、鹰潭大街、抚州大街等多条主干道毗邻，前往国博板块以及沿江均比较方便。

  配套测评

  学区待定，景观配套丰富

  教育配套：联发红城投藏珑大境的北面即为中小学教育用地，规划九年制学校，规模为小学36班，初中15班。另外在龙兴大街北面，还规划有一所投资4个亿的石钟山学校，规划小学30班，初中15班。目前学校的效果图已经出炉，预计今年开建，2023年竣工，藏珑大境预计2024年年中交付，未来业主们很大可能先在石钟山学校过渡。

  小区内自带两所公办幼儿园，让业主的小朋友都能得到很好的启蒙。

  医疗配套：项目目前2km范围缺乏大型医疗配套，最近的为2.7公里处的南昌市第一医院九龙湖分院（在建），此外距离项目4公里左右有江西省妇幼保健院九龙湖院区（已运营）。

  该医院编制床位2000张，占地面积近180亩，总建筑面积约26万平方米。一期含地下部分、门急诊楼、妇幼保健中心楼，建筑面积约为11万平米，规划床位500张。

  设置产科、妇科、辅助生殖中心以及相关配套医技科室 ，新院区目前已开设普通妇科门诊、生殖内分泌门诊、中医门诊以及超声检查、检验、抽血、药房等相对应的辅助科室，基本能满足周边居民的需求。

  公园配套：藏珑大境西面是百米宽的绿化景观带，一校（省委党校）之隔便是虎形山公园，直线距离约1.2公里，东向直线距离1.6公里有九龙湖公园。

  虎形山公园具体位于龙虎山大道以东、上饶大街以南，婺源路以西，占地面积约1110亩。公园目前还是原生态状态，自然资源不少，有山水林田，未来这个公园或将成为九龙湖片区最具特色的城中公园。根据计划，该项目预计将在2025年建完。

  九龙湖公园于2017年正式开建了，总投资4.9亿元，目前已开园，九龙湖公园分主入口、缤纷园、真趣园、运动公园四大区，总面积约86万平方米。

  其他配套：商业配套方面，项目3公里范围内缺乏大型商业，最近的为融创茂，大概3.5公里；此外距离项目4公里有杉杉奥特莱斯商业。

  主力户型分析：

  四房起步，户型装修设计大气

  1、嵘境117㎡四房两厅两卫

  嵘境户型为建面约117㎡的四房两厅两卫，景观大阳台，空间设计延伸感强，宽敞不局促，整屋配备中央空调，整体实用性高，细节上也是十分考究。适合改善群体的首套。

  虽说面积仅有117㎡，但是得房率高达86.4%，室内面积并不小。厨房、餐厅、阳台连成一体，加上宽6.8米的大阳台，因为是实体样板房，能实实在在感受到它空间感的延展通透。

  全功能四房，空间高度利用，合理无浪费；主卧套房式设计，双卫生间避免有使用拥堵的情况，全明户型，采光性不错，还通风。藏珑大境是装修交付的楼盘，装修标准是市面上比较不错的。细节可以看看厨房，L型设计，带有凉霸，最吸引眼球的当属水槽旁的洗碗机，以及预留的双门冰箱位。

  更不用说还有万向龙头、大水槽、石材纹理的厨房台面，都很体面。水槽下面的橱柜用铝膜进行包裹，进一步防止橱柜腐蚀，人性化很贴心。厨房拉门滑轨设置在了上方，方便打扫，老人小孩也不容易摔跤。

  2、翡境137户型四室两厅两卫

  137㎡四室两厅两卫，入户带玄关，留有打鞋柜的空间，收纳方便，左边是长辈房，该房间有一个南向的飘窗，采光还不错；餐厨一体、餐厅北面带一个飘窗，与南阳台形成对流，户型整体通透。

  7.5米大面宽阳台，保证了自然采光；公卫干湿分离，洗脸池与北面卧室门相对，加强了使用效率，主卧套房设计带独卫，留有衣帽间的位置，值得一提的是，该户型18#、22#、26#三栋楼的东端户，主卫会多一个东向窗户，增加空气流通，能保持卫生间的干爽。

  3、嵘境167㎡四房两厅三卫

  璞境户型为4+1房两厅三卫的大户型，建面约167㎡，四开间朝南，南北双阳台，全屋中央空调，还带地暖。适合预算充足、打算一次性到位的的改善群体。

  走到样板房，首先看到的是入户门，设计了一个子母门，房间层高2.9米，但是房门就高达2.4-2.5米，几乎接近房顶，美观又气派。经过玄关，就可以看见客餐厅空间，设计成L厅。L厅在南昌市场上比较少见，对比横向餐厅更通透，对比竖厅更大气，完美！关键还有一个中西双厨设计，西厨的岛台在L厅中延伸，这个创变的空间可以任意发挥想象装修。

  客厅的设计就更阔气了，横厅包含客厅和后厅，搭配南向约8.5米的景观阳台，空间超大超奢侈，后厅随意设计，改造成开放式书房、游戏室、茶室等等。

  四个卧室三个卫生间，保护私密，卫生间的装修配置也是高标准：杜拉维特的卫浴设置，带有毛巾烘干架，高仪的五金；内嵌式的壁龛，实用性强。如果交付时依旧是这些配置，就接近于拎包入住。三个户型都带地暖系统，地暖每个房间都是单独控制的。

  房价及潜力分析：  

  洋房起价略高，潜力大

  联发红城投藏珑大境目前在售均价约15500-18800元/㎡，周边新房有华润昆仑御、祥生府等楼盘，二者均价在15200元/平左右，联发与二者产品不同，定位也不同。

  除了以上两盘，还有保利天珺为联发的直接竞品，保利天珺小高层均价15200元/平，洋房17000-18500元/平；对比于保利，联发产品更为纯粹，居住舒适度、私密性更加的好，而保利位置和配套比联发更加有优势。

  二手房方面，虎形山板块新旅明樾台刚刚交付，二手房价约16272元/㎡。东面绿地国际博览城1期售价约16700-17200元/㎡，比新房开盘时期9000元/㎡已经不可同日而语了。

  价格潜力：项目定位为纯洋房社区，属于城市比较稀缺的产品，目前价格中等偏上，因地处省政府重点打造的九龙湖片区，保值性还是不错的，也有一定的升值潜力，不过这个要等板块内各条道路的打通、公园、学校等配套的完善。

  项目不足：

  藏珑大境所处位置还在开发中，很多配套还未实现：虎形山公园还未开发，一路之隔虽有教育用地，但具体规划没出来，什么时候动工也不知道。

  西面靠近枫生快速路，个别楼栋可能会有噪音的干扰；整体来说，目前藏珑大境周边看上去蛮荒的，给人一种比较偏的感觉。还是需要给这个板块多一点时间！