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乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：正荣金茂美的云镜府

  ①正荣、金茂、美的三大品牌联合开发

       金茂拥有央企背景，实力过硬，美的置业已上市，智能化社区理念在南昌已有了一定的知名度。正荣专注于房产开发23年，正荣物业更是拥有国家物业管理一级资质，口碑不错。该项目是这三个品牌联合开发，品质上有所保证。

  ②象湖滨江热门板块，板块价值不错

       象湖滨江作为“一江两岸”重要组成部分，交通路网四通八达，项目周边有成熟商业配套，湿地公园，文化中心、南大一附院，九年一贯制中小学等，虽然质量不高，但还算齐全，板块价值有一定的含金量。

  ③首付低，户型刚需，易入手

       89-105㎡的性价比户型，总价低，首付仅30万，产品质量不错且人性化，预算有限、刚需婚房等群体容易入手。

  综合推荐购买人群：

  首付30万起，适合作为婚房，或者升级一家三口的刚需群体，或者南昌县地缘客户。

  高层社区，内配齐全且人性化

       项目总占地面积80亩，总建筑面积约179681.01m²，容积率约2.49，绿化率约35%。地上建面约 13.4585万m²，其中可售住宅约12.6721万m²、可售底商约0.39万m²。项目规划有15栋, 由6栋18F小高层，5栋25F高层、1栋26F高层和3栋27F高层住宅组成，总户数约1312户。未做到人车分流，地上停车位253个,地下停车位1429个,车位配比达1:1.28,较为充沛，但是地面停车位还是会有安全隐患。

       正荣金茂美的云境目前在售2#高层、12#小高层，均为 2梯4户，建筑面积约89㎡、105㎡三房，带装修均价11200元/㎡，物业费2.7元/㎡·月，预计交付时间2022年年底。

       项目每一栋楼的外立面都是由米白色和灰色两种颜色组成，简约同时带点商务风格。楼栋并列分布，前后楼栋楼间距较大，最宽楼间距宽大120米，采光性毋庸置疑。云境府较为特色的是园林设计，金茂重金打造的阳光双季大草坪，可保持四季常绿，丰密茂盛却又可踩踏，不会轻易干枯杂乱。

       内部配套全龄化建设齐全，据现场工作人员所说，规划有为老龄业主打造一个芳香疗养园，引进白玉兰、山茶花等十多种对人体健康非常有益的绿植，营造改善身心健康的环境。以及正在建设的太空主题儿童乐园，面积有700平，包含约11种可以提供给小朋友娱乐的设施场所，融入太空元素，未来体验感还是不错的。健身区、老年活动区、休息区的主题架空层、羽毛球场、环形跑道等必不可少。

  主力户型分析：89-153㎡面积段丰富  

  1、高层A户型89-105㎡刚需小户型

       该户型为105㎡的端户户型，三房两厅两卫。全明户型，户型方方正，南北通透，动静分离。进深比合理，没有浪费空间。

       入户阳台设计，与景观阳台形成对流，空气好，与餐客厅连成一线，空间延伸感十足，显宽敞。U型厨房面积大，收纳储藏空间完全不用愁；带窗户，安全卫生，操作方便，洗切煮动线流畅；正对面就是餐厅，互动性强，餐点较多时上菜容易。景观阳台宽约米，连接客卧，生活休闲一体化，还增加观景空间，或者客卧一角做隔间，设计成书房、茶室、游戏室等特殊功能处。主卧是套房式，自带卫浴，有大飘窗，采光充足。

       105的大小，并没有太大，每个功能区的大小都差不多是刚刚好，设计成两个卫生间的结构，说明考虑到人性化需求，避免高峰期拥堵的情况，比较贴心。分区合理，主卧>客卧>书房，可以按照大小规划生活，性价比非常高。

  2、高层B户型三房两厅一卫  

       89㎡的三房两厅一卫是典型的刚需户型，方方正正，功能齐全，没有多余空间，单独卫生间。位于高层的中间户，半通透，比较优势的是，板式结构，全明设计，且带有景观阳台，楼间距大，采光没有受到什么影响。

       入户有设计玄关，出入空间宽敞，还隐藏了收纳处。三开间朝南，南向两个卧室一个带阳台，一个带飘窗，透气性好，采光足。北向书房空间稍微小一点，用做手工、做作业等工作比较安静，阳光不刺眼。餐厨一体，U字型厨房，半包围的状态不仅仅是增加了储藏空间，也更方便了使用者的操作。打开门，可以和阳台形成对流，避免家里潮湿。

       这个户型较受限的是，整体面积小，只有一个卫生间，容易出现家庭成员拥挤用厕的情况。优点是空间利用率高，动线合理，做到动静分离，互不打扰。

  南昌县象湖滨江较核心板块

       项目位于南昌县汇仁大道与银湖中路（规划中）交汇处，毗邻赣江，属于象湖滨江新城板块的核心地段。2018年8月城市设计方案将象湖新城滨江片区规划定位以八月湖路新洪城大市场为主的商业金融中心、以汇仁大道南昌县文化中心为主的文化娱乐中心，以小蓝大道经济开发区为主的科创中心，三大版块综合打造南昌市南部的现代滨江产业新区。产城融合的滨水新城，也是政府投入建设的滨江宜居板块。

       南昌遵循着“一江两岸”的发展方向，在经历了以滕王阁为中心的老城区滨江发展——红角州、朝阳CLD滨江建设——九龙湖行政中心滨江开发——象湖滨江打造，按照“⻄进、东拓、南延、北控”的城市空间发展策略，着力形成“一江两岸，双城拥江”的总体空间发展格局。

       就地理位置而言，象湖滨江板块有着先天的优势，北侧与南昌朝阳新城隔路相望，西临赣江、九龙湖、省政府驻地，南临小蓝经济开发区，在南昌的整体发展中起到承上启下作用，象湖新城滨河片区越来越成熟；而在城市运营经验更加成熟的情况下，红角洲项目稀缺、朝阳新城开发接近尾声的背景下，南延的发展也是必然的。象湖滨江，正步入发展快车道，板块的未来价值正逐步攀升，未来可期。

  路网发达，自驾便利

  轨道交通：

       南昌县轨道交通线路规划不多，目前仅有3号线部分站点位于南昌县内，覆盖部分小蓝、银三角板块，与象湖滨江板块较远，该板块的地铁规划暂时未有。距离项目最近的振兴大道站点，也需要步行约8公里。

       3号线线路全长28.5千米，采用全地下敷设方式；共设22座地下车站；截至2020年12月，3号线配属32列列车，列车载客量为1460人/列，最高运营时速80千米，单程运行约需50分钟。3号线紧密连接南昌县、青云谱区、西湖区、东湖区、青山湖区、高新区6大片区，使地铁线网向老城区的南北方向扩展，实现了地铁对全市各个方向主要客流走廊的覆盖，连通了南昌“南北大动脉”。

  公共交通：

       项目位于象湖滨江较核心地段，公共交通路线齐全，1km范围内有8个公交站点，涉及线路有5条。其中位于项目200米的龙安花园站距离最近。主要路线有241路（霞山梅村西—朝阳公交枢纽），经过了象湖滨江至朝阳新城两大人群密集居住区域，可转乘其他交通工具到达南昌其他主要城区，班次正常，客流多，易堵车。还有848路（河洲路停车场—居住主题公园），主要经过南昌县内象湖滨江其他片区，可用于日常生活范围。

  自驾：

       项目位于汇仁大道与银湖中路交汇处，区域内路网四通八达，可快速到达南昌市各个板块及地市，沿江快速路、九龙湖过江通道、桃新大道，全程无红绿灯更加便捷。

       北面即是东西向汇仁大道，东侧700米左右为桃新大道，这两条大道分别贯穿了南昌县东西和南北较多片区。桃新大道是政府斥资40亿重点打造的南昌最宽的一条道路，宽度为100米，双向八车道，南起南外环，北至昌南大道的桃花互通，也是象湖新城南北向的第二条快速路，将南昌县象湖新城与市区融入进行有效的对接。

       自汇仁大道西向700米即是沿江快速路，南昌市最重要的城市快速路--沿江快速路，南至南外环，北至昌东大道，贯穿整个南昌南北，连接1.2.3环线，可到达南昌西湖区、红谷滩等部分主要城区。对岸的九龙湖规划建设九龙湖过江通道，作为承接象湖滨江与九龙湖的重要枢纽，西起抚州大街，东接东莲路，总里程约3.5公里。建成后，项目前往九龙湖等对岸区域更方便了。

无商业，配套资源一般般

  教育配套：

       板块内教育资源主要是县城内老学校，项目北面一路之隔500米距离有莲三小洪安学校，创建于2011年，是一所六年制的公办学校。学校占地面积23331平方米，建筑面积10100平方米，学校现有普通教室36间，可容纳1600人。西南面规划有九年制的公立学校(现已建成），即将引进南昌县教学质量口碑排名前三的洪州学校教育集团，预计明年开始投入试运营。目前项目未交付，学区划分并未公布，具体需要等待后期规划。

  医疗配套：

       项目周边较近的均为社区医院，可以解决简单的医疗需求。东北侧约3.9公里，规划有占地面积达到490亩，总建面超67万方的三甲医院—南大一附院象湖分院， 目前已经投入运营，基本可满足大部分医疗服务。南大一附院象湖分院是占地面积490亩，是一座规划设计规模为3200张编制床位的三级甲等综合教学医院。

       项目象湖滨江北侧朝阳新城已建成第三医院、西侧九龙湖的妇幼保健院，距离本项目大概5-7公里远，就医也是可以快速到达的。

  公园配套：

       项目西面约1.5公里有投资9.6亿建设打造的赣江风光带南延伸段，北起于生米大桥，南止于富山大道，岸线全长约11公里，范围面积约3595亩，目前已在施工，建成后将连通朝阳洲的市民公园，资源景观较为丰富。

       项目东面约800米是政府巨资打造的抚河故道公园，主要为抚河故道两岸及其延伸绿地，从滨江新城腹地南北向贯穿整个城区，景观带长度约1.2万米，总面积约1.8万亩，而项目正南面则规划为玉鸾公园，是大型的天然”氧吧”；北侧紧邻在建的景观明渠，建成后有生态护坡、亲水步道及园林绿化景观等，虽然都较简单，但也是家门口的休闲小路。

  其他配套：

       在商业配套方面，目前周边大型商业有些缺失，未来周边商圈将会围绕南面直线距离1km的嘉福新天地的综合体形成，包含约7万㎡特色主题商业，集南昌首家泰迪熊乐园、巨幕影院、大型商场、全学龄教育、大型婚庆宴会、高端主题酒店、大型特色餐饮、休闲娱乐为一体。项目西南侧约1.2公里规划由政府签约引进投入50亿宝龙滨江城市广场项目，项目集商业步行街，酒店式公寓、超高层写字楼，大型购物中心等在内的全功能商业综合体。

       区域内最吸引人的新洪城大市场距离项目较远，新洪大是南昌最大的商贸批发市场。

       文化娱乐方面，项目东面约1.2公里就是南昌县文化中心，项目总投资约9.56亿元,占地241亩，包含文化馆，档案馆、艺术展览馆、美术馆、博物馆、图书馆等。目前项目已经完成现状测量工作，预计动工时间为2019年7月。

       项目东北侧约3公里的昌南体育中心：现已对市民开放，总占地面积约167亩， 包括四季恒温的游泳馆、具有塑胶跑道和足球比赛功能的田径场、占地20亩的综合健身馆、内设室内网球馆、室外健身广场以及青少年活动中心等，是娱乐休闲的好去处。

价格略低，升值空间不大

       正荣金茂美的云境府目前主力在售高层、小高层，均价11200元/㎡，板块内的产品价格相差不大，云境府稍低。这是因为板块内新盘聚集，地段配套类似，云境府是产品以高层为主的刚需盘，定位稍低。周边联发美的云玺台高层均价约12000元/㎡，联发时代天悦高层约12000元/㎡，东投正荣府约11600元/㎡。

       板块内周边二手房的价格目前还未有大幅度的涨跌，都是刚刚交付或者次新的小区。龙安花园是11500元/㎡，中骏雍景湾是公寓价格仅8400元/㎡，力高君誉滨江约11500元/㎡。总的来说，板块目前项目的价格在板块内是稍有竞争力的。

      价格潜力：南昌县的新盘数量相比其他区域较多，大多属性都是类似的。象湖滨江作为“一江两岸”重要组成部分，板块的发展潜力还是比较大，但是受限于行政规划属于南昌县，教育配套、公共交通配套等资源相对较为薄弱，升值潜力也有所受限，空间不大。

       项目不足

        教育、轨交配套需要等待规划，商业配套需要完善，提升质量。受限于地理位置的影响，升值空间不大。