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  乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：华侨城万科·世纪水岸

  楼盘亮点呈现

  ①板块位置优越，新城区加风景区

  朝阳新城作为连接老城区最近的新城板块，位置优越，周边快速路环绕，且紧邻千亩象湖风景区，环境绝佳。

  ②品牌加持，华侨城+万科CP自带光环

  华侨城文旅配套+万科住宅操刀，两大各自领域的顶流联手，给项目带来了更高的想象。

  ③大盘配套齐全，且都是自带配套，落空的概率极低

  交通、学校、商业、公园、医院等配套均很能打。

  ④产品丰富 刚需改善均有选择空间

  住宅产品包含高层、小高层、洋房以及合院产品，户型多样，选择余地大。

  ⑤物业品质不错，口碑佳

  项目各期均为万科物业，国家一级资质，在业内口碑还是不错的。

  综合推荐购买人群：

  1、华侨城万科·世纪水岸89-115㎡高层房源，适合刚需或地缘性追求品质的刚需客户；

  2、项目145-230㎡的大平层户型，产品稀缺，周边无竞品，适合主城纯改善人群。

项目测评

  改善户型占主角 圈层较高

  整个项目超百万方，1-5期基本售罄，目前在售六期地块，占地面积约115亩，总建筑面积约20.3万㎡，绿化率30%，共计973户，容积率约1.83，70年产权，机动车位配比约1:1.22。

  六期地块规划19栋住宅及一所幼儿园，住宅户型涵盖89㎡、115㎡、145㎡、195㎡、235㎡五个户型。

  其中89-115㎡户型集中分布在地块北面的22#（24层）、25#（22层）、26#（26层）、27#（26层）楼；145㎡户型主要分布在地块西面的5#（26层）、7#（26层）、9#（26层）、11#（26层）、23#（17层）楼；195-235㎡户型分布在6#（16层）、8#（16层）、10#楼（16层）；12#、13#、15#、16#、17#、18#、19#为2层合院产品，目前户型暂未释放。

  目前，项目六期汀岸26、27#楼在售，户型建面约89-115㎡三房，2梯4户，均价21500元/㎡，预计2023年12月底交付。

  六期地块位于整个项目的北面，景观和配套较之前地块更优，东面可俯瞰整个象湖景区，同时六期地块更靠近华侨城近千亩文旅配套，东面一路之隔为玛雅乐园（已开业）、南面正在建设玩美公园、生态购物中心、曲水湾商业街、万豪酒店等商业配套；同时，随着真君路隧道的完工，整个北部地块地面上将大大减少车量的通行，与东面约7000亩象湖公园形成一个更为和谐的生态大城。

房价及潜力分析

  价格为区域天花板，保值性不错

  华侨城万科•世纪水岸一至五期高层均价19000元/㎡，六期高层均价21500元/㎡。经过十余年的发展，朝阳板块趋于成熟，在售新房产品不多，目前仅三家楼盘在售，除华侨城万科外，还有中粮·建发·祥云悦府约17100元/㎡，名城紫金轩约18500元/㎡。

  单纯的按价格来看，华侨城万科•世纪水岸不占优势，但一个楼盘的价格受品牌、配套、环境、产品、物业等多方面影响，华侨城万科在品牌、内部配套、周边环境以及物业来说，比周边楼盘强不少，将近2000以上的溢价也主要体现在这些方面。

  二手房方面，区域内有国贸春天、国贸蓝湾、恒大华府、中海朝阳郡等，二手房均价在16000-21000元/㎡，与同板块的二手房相比，华侨城万科•世纪水岸的价格与周边高品质小区基本持平，品质稍差、房龄稍大小区有将近2000-5000元/㎡的差距。

  如果你单纯的看重朝阳的区位以及学区的配套，预算又不够充裕的情况下，周边品质稍逊的二手房可以考虑（大概均价16000元/㎡），不过你追求高品质或者改善需求的话，华侨城万科•世纪水岸还是一个不错的选择。

  最后价格潜力：华侨城万科•世纪水岸所处的板块位置优越，新城区加风景区，华侨城+万科品牌CP自带光环，大盘配套齐全，且都是自带配套，落空的概率极低；不过，朝阳板块整体开发基本成熟，没有太大的想象空间了，大盘项目，整体规划和设计很统一，适合自身长期居住，增值潜力一般，保值性不错。

      主力户型分析：户型方正 跑道般的双联大阳台

  1、华侨城万科•世纪水岸89㎡三室两厅一卫

  格局比较方正，高层中间户型，半通透，以客餐厅为家庭公共活动空间，动静分离格局，几乎没有浪费的空间。客餐厅一体，视野开阔了不少；同时搭配南向大阳台设计，一定程度上解决了中间户采光不足的窘境；此外，三个卧室均带飘窗或阳台，飘窗全赠送、阳台半赠送，一定程度上节约了购房成本。

  整体来说，这个89㎡三房户型是一个几乎不会出什么错的户型，在新房市场上比较常见，同时因为不超过90㎡，契税可以优惠蛮多，这样是一个优势吧！不过，因空间仅有89㎡，厨房面积非常有限，目测仅能同时容纳1.5个人左右，如果非常热衷于烹饪的业主可要做好心理准备。

  2、华侨城万科•世纪水岸115㎡三室两厅两卫

  高层端户户型，格局比较方正，南北通透；入门处有独立玄关设置，北面设置了一个270度的飘窗，与南向阳台形成对流，采光通风很不错；独立餐厅区域与客厅相连，视觉上更显得通透和宽敞。

  三开间朝南，客厅、次卧以及主卧朝南，客厅与次卧，还连着一个跑道般的双联大阳台，未来种花、养草，还是作为孩子的游乐场，亦是家庭晾晒丝毫不会觉得拥挤。

  主卧大套房设计，除了拥有私密独卫，还配置了一个衣帽间，可以放置女主人的时装、包包。

  全屋2个卫生间，并且是全明格局，居住舒适性会很不错。

  3、华侨城万科•世纪水岸145㎡四室两厅两卫

  整个户型非常的大气，专梯入户，户型方正，入户玄关设计，私密性强！大面宽设计，四开间朝南，双次卧、客厅以及主卧朝南；南北双阳台，北向阳台与餐厅相连，南向大阳台与客厅、次卧相连，南北通透！

  双卫设计，主卧套房，配备独立衣帽间和卫生间；卫生间均做到了干湿分离，干净卫生；四个卧室均带飘窗或阳台，性价比高。

       4、华侨城万科•世纪水岸155㎡四室两厅两卫

  下面到了重头戏，王炸户型来了！

  155平四房，整个户型完全是为了瞰湖而设计的，从上楼开始，专梯入户，私密性强！入户左右玄关设计，很是新颖；从一打开门，就能远眺窗外的粼粼湖景，这种体验真是绝妙！整个户型设计了两个超大阳台，东面阳台直面约7000亩象湖风光、无论是坐在客厅还是餐厅，目目皆景！

        此外，餐厅和客厅设计为南北方向的横厅设计，空间超级开阔；除了东面观景阳台，南面还设计了一个大阳台，与两次卧相连，采光效果一级棒！不过最为出彩的还是主卧了，套房设计，设计有一个超大U型衣帽间以及单独的卫生间，同时拥有一个270度观景飘窗，赞！同时，最为惊喜的一点，该户型的每个房间都能俯瞰整个象湖景区，绝杀！

  区域测评

  横跨一二环线 朝阳滨湖板块

  华侨城万科•世纪水岸位于南昌市西湖区，属于南昌的老城区，本身能开发的土地就很少，外加朝阳新城开发进入尾声，房地产投资比例连年下滑，土地资源很稀缺，华侨城万科•世纪水岸作为区域内极少的在售项目，关注度很高。

  华侨城万科•世纪水岸位于西湖区朝阳新城，板块位置优越，西临红谷滩、北接老城区、东临青云谱，南连象湖滨江，处于南昌最为核心的位置，朝阳新城于2012年起进入大开发阶段，同年，区域内首个大型综合体九洲天虹落地，拉开了板块建设的序幕；紧接着2015年引入万达广场、2017年落户华侨城（本项目）、直至2020年末年大悦城成功拿地，朝阳板块已逐步成为扛起西湖区乃至南昌主城区发展的主力军。

  朝阳新城经历快十余年的发展，区域土地开发接近尾声，从控规图来看，剩余可出让土地主要集中在生米大桥和中央公园周边，可开发土地多为集体用地和商业用地，长远来看，板块内还有银燕物流地块等待搬迁待开发。

  交通测评

  自驾便捷 公交丰富 轨交缺乏

  轨道交通：目前华侨城万科•世纪水岸周边还未通地铁线路，因项目体量巨大，横跨南昌一、二环线，各地块距地铁口距离有差异；

地铁4号线云天路地铁口（在建）

  从目前规划的情况来看，板块内预计会有3条地铁线路（实际以批政府复为准），其中南昌地铁4号线（在建），预计2021年年底开通试运行，区域内设置了丁家洲、观洲、云天路三个站点，距离华侨城万科•世纪水岸1-6期最近的站点分别为丁家洲站、观洲站以及云天路站，不过均有1.8公里以上的距离，虽然距离4号线有点距离，但未来地铁5号线（规划）将沿云锦路横穿朝阳新城，届时华侨城万科的业主能在家门口就能乘坐地铁通达全城。

  公共交通：华侨城万科•世纪水岸目前在售的六期地块1公里范围内有8条公交线路，可到达老城区、红谷滩、九龙湖、东湖区、南昌县、新建区等绝大多数区域。

  具体线路站点如下：29路（洪城停车场-南昌火车站）、33路（朝阳公交枢纽-省人民医院）、38路（朝阳公交枢纽-八一大桥）、259路（象湖恒大城-老城区老福山）、261路（华侨城公交首站-南昌西站）、262路（华侨城公交首站-南昌县莲塘首末站）、265路（新建区首创奥莱-新洪大）、877路（华侨城首末站-新建区首创奥莱），虽然线路比较多，但是有的公交线路班次较少、间隔时间较长、收班时间早，对于乘坐公交出行还是稍有不便。

  自驾：华侨城万科•世纪水岸位于九洲高架（一环线）、子羽路、昌南快速路（二环线）、真君路中间围合区域，周边路网发达，六期地块向西300米可直上南昌一环线九洲高架快速路、该快速路双向6车道，道路宽度25-62米，可直达红谷滩区、青山湖区、东湖区等大部分区域，总体通畅性还是不错的，个别路段早晚高峰有拥堵情况。

九洲高架（一环线）

  五期南地块与二环线昌南大道快速路一溪之隔；横向中间九洲大街与朝阳大桥、沿江快速路、象湖隧道相连，形成东西走向交通大动脉；南北方向，桃花南路高架（在建）对接桃新大道（在建）、九洲高架快速路，形成南北走向闭环，快速通达全城。

  配套测评

  各大配套均很齐全，成熟度高

  教育配套：华侨城万科•世纪水岸内部共规划了2所九年制学校、一所高中以及3所幼儿园，南部板块一所九年制学校已经建成投入使用，小学为站前路小学华侨城校区、初中为外国语学校，据了解，站前路、外国语均为南昌市知名的学校。

  北部六期住宅内部幼儿园以及旁边学校规划也已出炉，将建设一所36班级九年制学校，办学机构大概率会和南部板块一样，具体以官方公布为准；此外，南部地块内还将建设一所高中，具体规划尚未出炉。

南昌市第三医院朝阳院区

  医疗配套：华侨城万科•世纪水岸六期住宅距离南昌市第三医院朝阳分院（三甲）约1.3公里距离，距离南昌大学第一附属医院（三甲）(象湖院区)5公里，医疗配套比较硬核。

  商业配套：商业方面，华侨城万科•世纪水岸本身为文旅项目，自带非遗文化主题街区、玛雅乐园、曲水湾滨水商业街、漂浮森林塔、运动公园、欢聚公园、当代艺术馆、酒店群等商业配套。

南昌玛雅乐园

  除了自身的商业规划外，华侨城万科•世纪水岸周边1.9公里范围内，涵盖了大悦城（在建）、西湖万达广场、九洲天虹广场、绿滋肴潮阳里等大型商业。

南昌象湖风景区

  公园配套：朝阳新城横向跨度虽然不大，仅有约3.5公里范围，但是其商业和公园都是可圈可点的，区域西靠赣江、拥有将近3公里的赣江风光带，东临千亩象湖景区，城内一条桃花河穿城而过，自然环境还是很不错的，而华侨城万科•世纪水岸刚好紧邻象湖风景区。

       项目不足

        六期地块个别楼栋距离南一环高架线较近，会有噪音的影响；此外，六期地块周边还建房较多，未来学校整体生源质量会受一些影响。