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  乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：金地宝龙新城湖城大境

  楼盘亮点呈现

  ①师大附属学校仅一街之隔

  项目周边便是师大附属学校，直线距离约700米，另外项目周边也有多所高校。

  ②临近瑶湖景区、生态环境不错

  距离瑶湖仅400m，距离瑶湖森林公园仅1湖之隔，风景秀丽，未来云巴开通，整个瑶湖风景就可更为便捷地尽收眼底了。

  ③政府重点 规划科学岛 未来发展可期

  科学岛计划是南昌政府为未来10年的重点规划项目之一，将有大批高新科技人才入驻；整个区域也将按高标准规格发展。

  ④自带大型商业 未来生活便利

  金地广场就在住宅小区南门的马路正对面。其中包含购物中心、酒店、电影院、高层写字楼等。

  综合推荐购买人群：

  1、均价1.4万元/㎡起，价格适中，适合工作在高新以及周边的中产阶层选择。

  项目测评

  改善户型占主角 圈层较高

  金地宝龙新城湖城大境是由宝龙+新城控股+金地商置联合开发的大型综合体项目，总占地60万㎡，建筑面积约40万㎡，容积率约2.7，绿化率高达43%，这个在同一定位的小区内是非常少有的；项目一期总户数978户，地下车位818个、地面车位182个，车位配比约1:1.02，未有人车分流设计，这是项目的一个短板。。

  项目整体规划共12栋楼，其中1#5#为24层高层、2#3#为10层小高层、4#为11层小高层、6#8#10#11#为27层高层、7#为25层高层、9#为20层高层、12#为23层高层。小区楼栋层高错落式分布，有利于栋与栋之间有充足的采光。目前正在发售的，分别是9#11#12#。

  整个小区出入口有2个，其东侧临近主入口配有建面约1000㎡沿街商铺，满足业主的基本购物，另外住宅小区內，自带一个1万㎡，由南昌知名景观设计公司设计、以樱花为主题的中央花园；公园中心大片草坪可供住户休憩放松，小区内部的绿化环境优美。公园周围约环绕夜光400米的跑道，并带有风雨连廊。

  此外，小区亦带有儿童乐园、室外会客厅、地下迎宾大堂、车位可自助洗车等设施，可供住户使用。

  同时，项目自带20万方商业综合体，其中金地广场就在住宅小区南门的马路正对面。其中包含购物中心、酒店、电影院、高层写字楼。

  房价及潜力分析

  价格偏高 增值潜力一般

  均价在1.4万元/㎡左右，由于附近高校较多，房价相对来说，自然会有一些溢价。此外，高新区是南昌产城融合最好的区域，大家对于该板块的期待值很高，区域内有较多的产业人才聚集；同时，片区住宅一直处于供不应求的状态，自然房价不会低。

  周边新房住宅方面，赣电东方城均价在1.3万元/㎡，相对低于湖城大境，虽然赣电东方城是个地铁口盘，又有湖景加持，但项目内部的园林景观、绿化率远不如湖城大境；而且湖城大境旁边更有规划建设师大附属学校，这也是两个项目价格差有所差异的原因。

  另外，高新区另一楼盘—联发万科海上明月，价格则在1.53-1.65万元/㎡，高出湖城大境不少。其原因也明了，首先在地理位置方面，海上明月属于艾溪湖板块，配套各方面更为成熟，附近的自然环境、绿化等与湖城大境基本持平，交通各方面相对更加便利。

  二手房方面，湖城大境目前周边仅有城泰·凡尔赛宫等楼盘，高层毛坯价约1.2-1.3万元/㎡，该项目于2012年落成，房龄较长，且品牌和物业与湖城大境有一定的差距，价格会受到一定的影响。

  最后价格潜力：目前项目价格14500元/㎡，这个价格对于南昌购房者来说并不便宜，未来项目能否有较大的上升空间，要看瑶湖科技岛、轨交线路以及教育配套的落位情况，就目前来说，还是有一定的潜力的。

  主力户型分析：户型方正、采光充足

  1、金地宝龙新城湖城大境89㎡三室两厅两卫

  90㎡三室两厅两卫生，在面积不大的情况下，其主卧还带一个卫生间，实数难得，最大程度保护了屋主的私密空间。

  户型方正，半通透，餐客厅一体，提升客厅的空间感；朝南宽景阳台连通客厅和朝南次卧、其余卧室也采用飘窗设计，自然采光方面较佳。

  2、金地宝龙新城湖城大境108㎡三室两厅两卫

  高户型面积为111㎡，三居室，户型方正、通透，南北双阳台，入户门设在北阳台上，相当于在进入客厅前，特别设了一个空间，很有特色。

  餐客厅一体，空间感开阔，宽景阳台保证了自然采光，全卧飘窗在保证采光的同时也提升了空间的利用率。值得一提的是，主卧不仅留有衣帽间、独卫，且卫生间窗户较大、带飘窗，确保了卫生间的干爽及光照。

  3、金地宝龙新城湖城大境120㎡三室两厅两卫

  整建筑面积为126㎡，户型与户型B相似，户型方正，南北双阳台，入户门设在北阳台上。餐客厅一体，厨房采用半开放式设计，令整个客厅、餐厅、厨房、阳台都没有墙壁阻挡，形成一个极大的空间。

  朝南宽景阳台保证了自然采光，同时主卧、主卧卫生间、北向次卧均带飘窗。

  区域测评

  瑶湖科学岛门户 有较大潜力

  高新技术产业开发区位于南昌老城区东部，成立于1992年，区域面积286平方公里，下辖昌东镇、麻丘镇、艾溪湖管理处、鲤鱼洲管理处，已开发产业区面积约70平方公里。

  目前，区域内含世界500强、中国500强和民营企业500强的企业共23家；此外，全区拥有技术中心8个，博士后工作站16家，院士工作站13个。同时也是江西省级的高层次人才产业园，截至2021年2月高层次人才约13万人。

  高新区内自然生态环境良好，其中以艾溪湖、南塘湖、瑶湖为代表，整区绿化率达35%以上，政府早年便启动2600亩的艾溪湖湿地公园建设和18平方公里的瑶湖森林公园建设。

  目前，该项目所位于的瑶湖科学岛建设计划已经开始动工，整个科学岛共分为8个核心区域，为整个高新区的中央商务区；同时，科学岛亦在打造中部创新基地、人才高地，设有大片科研用地，为引入人才，设计了一系列高标准的基建设施。

  此外，据南昌自然资源局公示的《南昌高新区小运量轨道交通示范线线路规划》中提及，将在瑶湖沿岸兴建一条全长27公里的云巴线路，一期路线将从地铁1号线瑶湖西站开始，经瑶湖西岸、瑶湖北岸、航空城、麻丘片区，终点站将设在麻丘站，落成后将连通整个环湖产业模块。

  交通测评

  自驾便捷 公交、轨交较缺乏

  轨道交通：目前，离该项目最近的地铁站是地铁1号线的奥体中心站，步行距离为3.8公里；根据南昌“十四五”规划资料显示，未来南昌地铁4号线（延长线）将延伸至科学岛境内；同时，沿湖板块将规划建设环湖云巴，未来交通会有较大的改善；

  公共交通：项目周边步行500米范围內有，有分别有220路、243路、867路、871路、883路、884路公交，可抵达南昌老城区、艾溪湖、昌东等地，仅220路发车时间以及频次较高，其余车次等待时间较长；总体来说，公共交通不是很方便。

  自驾：金地宝龙新城湖城大境东临瑶湖西大道、北靠艾溪湖北路，走昌东大道后约4.5公里，可接驳富大有路、沿江快速路，到南昌中心市区车程较远。

  配套测评

  自带20万方金地商业

  教育配套：项目2公里范围内有正在建设中的江西师大附属学校，直线距离仅700米左右；此外，项目处于大学城范围，附近有多所大中专院校，其中旁边靠着江西外语外贸职业学院（瑶湖校区）和南昌工程院；距离江西师大（瑶湖校区）和江西科技学院二（瑶湖校区）的步行距离，约为3公里。

  医疗配套：金地宝龙新城湖城大境距离南大一附院高新分院驾车距离为5.6公里，883路公交可直达。根据规划，瑶湖科学岛未来将引入江西中医药大学附属医院瑶湖分院。

  商业配套：商业方面，项目自带约20万方金地广场商业，包含高层商业办公楼，一个多层集中式购物中心、星级酒店、IMAX影院及外侧商业街区。

  公园配套：项目与瑶湖直线距离仅400m，3公里范围内有瑶湖森林公园，面积约1500亩，此外，项目距离2500亩艾溪湖湿地公园约5.1公里。    

  项目不足

  目前，对于大部分南昌人而言，瑶湖区域确实比较偏远，目前该区域仍处于大开发阶段，公共交通不管是地铁还是公交，还有很大的提升空间；另外，虽然有科学岛、环湖云巴等规划，很大机会能带动整个区域的产业、经济生活发展，但如今规划还没有正式落地的时间表，需要蛮长的时间等待。