正文

  编者按：江西是个好地方！2001年以来，全国房企开启进驻江西潮，众多全国品牌房企纷纷抢占南昌，品牌聚集、共筑美好生活。乐居江西特别策划《房情报》系列，围绕南昌热盘/社区实地考察，穿透热盘价值，一手情报全掌握。

  本期探访项目：文演中心 

  ①国企背景 保障性较强

  项目开发商为文演集团，由省政府出资设立的大型国有文化企业，背景比较硬核。

  ②多板块交汇处 周边路网发达

  项目所在的望悦湖板块，靠着两条城市主干道，与强势板块红角洲、九龙湖仅一路之隔，交通便利。

  ③配套充足 能满足各种需求

  区域内布局了9所中小学、2所医疗配套、2个大型商业、1座体育中心、2座生态公园，让整个板块生活便利性非常不错。

  ④自带商业 购物休闲一步到位

  项目自带2万方的商业综合体和1.6万方的文化演艺中心，内涵一个可容纳800人的剧院，文艺气息拉满。

  综合推荐购买人群：单价12000元/㎡左右，不限购，适合首次置业南昌的刚需客户。

  最新快讯：文演中心售楼部及样板间已开放，项目预计12月中下旬首推南地块，7、8、11、13#，主力户型为90-135㎡的3-4房，精装带地暖交付，预计均价12000元/㎡，一期预计2023年12月底交付，物业费2.7元/㎡·月。

  项目自身

  国企品牌 全屋带地暖

  文演中心由江西文化演艺发展集团有限公司（下称文演集团）开发，是文演集团在南昌打造的第三座文化坐标；而文演集团更是由省委、省政府批准，由省政府出资设立的大型国有文化企业，品牌还是非常“硬”核的。

  项目占地11.4万㎡（约170亩），总建面约42万方，容积率2.6，绿化率约35%，共规划1812户、总车位1679，车位配比1:0.9，基本能满足业主的需求，小区内部采用人车分流设计，比较安全。

  小区共27栋住宅，分南北两个地块，中间被万科联发四季光年隔开；南面地共由4栋7-11F洋房和8栋18F小高组成，洋房户型为113㎡、116㎡，小高层户型90-135㎡；北面地块方面，共有15栋住宅，由8栋11F洋房和7栋27F 高层组成。

  虽然项目售楼部设在北面地块，但首开为南面地块的5#、7#、13#楼，预计均价11500元/㎡，户型建面为90-135㎡，装修交付，带地暖，其中135㎡的户型后期可能会带中央空调，但目前还没确定。

  项目的重头戏放在其商业和文化演艺中心，商业方面，项目带一栋公寓、一栋写字楼、一栋高档酒店，和一栋5层高，超2万方的商业综合体，商业体量巨大；文化演艺中心方面，中心主体部分层高5层，总建面1.6万方，其中包含一个可容纳800人的剧院；同时上盖为文演企业总部大楼，楼高19层。

  交通测评

  自驾便利 公共交通待提升

  轨道交通：目前周边未有已开通的地铁线路，未来可能也不会有。

  公共交通：目前项目一公里范围设有5个公交站，共13条在正在运行的公交线路，其中项目门口的市警校公交站就有105路长班（欧尚停车场-梦山）、105路短班（欧尚停车场-红林林场）、117路（开关厂-石岗）、152路（松湖老街-开关厂）、119路（欧尚停车场-西山万寿宫）、501东城支线（东城砖瓦厂-开关厂）、575路（欧尚停车场-望城公枢纽）、702路（南昌工学院-欧尚停车场）。

  公交线路虽然比较多，但是基本都是前往新建区的区域，真正前往市中区的多数板块，还是有所不便。

  自驾：项目位于G320国道（武功山大道）与祥云大道交汇处，靠着两条主干道，自驾还是很便利的。

  配套测评

  教育、商业配套齐全

  教育配套：项目自带一所6班的幼儿园，位于项目北地块内，对于南地块的业主有些距离；中小学方面，项目2公里范围内有江西师大附属新建城实验学校（公立）、师大附属外国语学校（私立）、启华双语国际学校（私立）；同时，项目西侧还有三块教育用地，包括一所九年制学校和一所高中。

  医疗配套：目前项目周边医疗配套一般，距离项目最近的医院是望城新区医院（2.7公里），规模及水平都很一般；3公里范围正在建设新建区人民医院（二部），落成后区内的医疗会有极大的改善。

  公园配套：项目西南侧1公里规划有望悦湖湿地公园，包含望悦湖（人工湖）+滨水公园，未来项目周边环境肯定差不了。

  其他配套：商业方面，项目自带2万方商业综合体，北面一路之隔为新建城万达广场，该商业体量超过11万方，预计2022年9月开业；此外，项目东面500米左右，便是华南城，业主未来购物娱乐完全不需要担心。

  主力户型分析：

  90平小户型南北通透

  1、A1-曲苑户型—三室两厅一卫

  90㎡三室两厅一卫，该户型算是一个比较普通的刚需户型，整体方正，动静分离，互不打扰；入户无独立玄关，餐客厅一体功能各自分区；U字型厨房空间显大，操作起来会更加便捷；餐客厅北面有窗户，可以形成对流，南北通透；南向景观阳台，采光充足。

  2、B1-湖韵户型—三室两厅两卫

  115㎡三室两厅两卫，户型方针吗，入户有玄关，面积蛮大，还有一个向西的飘窗，做成鞋凳生活上更为便捷，归家仪式感也比较足；L字型厨房，有窗户，通风，可以改造成U字型或者玻璃隔开；南向阳台，连接客厅和次卧，保证了自然采光；主卧带有独立卫生间，衣柜可改动，灵活设计。

  3、G1-风咏户型—四室两厅两卫

  135㎡四室两厅两卫，这个户型由中间入户，无独立玄关设计；户型方正，四开间朝南吗，面宽非常宽，南北双阳台，保证了采光充足和空气流通，，观景和洗刷互不耽误。主卧套房，L字型衣帽间空间大；双卫生间保护隐私，避免拥堵；餐厨一体，操作方便，动线流畅。

  房价及潜力分析：

  价格相对较低 升值潜力弱  

  目前，文演中心还没开盘，预计12月18号首开，望悦湖作为一个新板块，新盘也不算多，仅有2-3个。据项目的置业顾问表示，目前虽然没有具体单价，但均价大约会在11500-12000元/㎡，具体以开盘价格为准。

  其余新房方面，被夹在项目中间的万科联发四季光年已开盘，高层11000元/㎡，洋房12000元/㎡，望悦湖金茂悦还未开盘，纯高层小区，主打89-112平三房。

  二手房方面，仅有早期的新建城、华南城等住宅，整体均价在9000-11000元/㎡。

  价格潜力：在南昌各区域中，新建区本身就不够强势，其所属的新城上限自然也不会太高；文演中心作为望悦湖板块的新盘，刚需自住完全没有问题，距离九龙湖、新建区、红角洲都很近；但是考虑增值的话，还是要谨慎些，潜力可能不会太大。

  项目不足：

  全新的板块都需要时间来完善，没有地铁规划是一大缺憾。