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乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：鸥鹏湾

       ①老城区一环内江景房

       项目位于南昌西湖区朝阳洲板块内，近南昌大桥，一环内江景住宅，瞰江视野绝佳。

       ②近地铁 交通便利

       项目距离地铁4号线灌婴路站约600米，1公里范围内有9个公交站点；周边路网发达，沿江快速路、抚生路均为城市主干道。

       ③刚改户型 装标较高

       项目总共4个户型，最小的115㎡，最大的瞰江户型有157㎡，装标较高，新风系统、中央空调、洗碗机、净水器、热水器等大件都带。

       综合推荐购买人群：

  单价10899元/㎡起，不过整体价格也在1.4-1.5万/平，适合对江景有一定执念的改善人群。

  一线江景 改善住宅

       鸥鹏湾项目总占地约3万方（约46亩），总建面约9.84万方，共计户数392户，车位606个，车位配比1:1.54，车位很充裕，绿化率30%，容积率2.5。

       整个项目一共由10栋小高住宅和1栋高层写字楼组成，住宅方面，小区除了7#、8#两栋为17F外，其余的8栋都是18F高层；所有住宅产品均为专梯专户，其中7#、8#、9#、10#四栋西北朝向，直面赣江，一线江景。

       写字楼方面，楼高120米，共23层，据悉后期顶层会成新鸥鹏集团的办公区，大楼其他楼层可能会做成高档的江景酒店，但具体情况还没确定。

       鸥鹏湾目前3、4、6、8#楼在售，户型建面约127、156㎡，均价13299-18781元/㎡；此外，前期沿江的7、10#均价18500元/㎡，1、2、5#均价15500元/㎡，预计2023年8月精装交付。

       内部设施方面，小区自带一栋3层高的独立商业，内部将会配有生鲜超市、快递站、干洗店等，基本能满足日常生活所需；6#、7#、8#中间位置设有儿童游乐场所；7#、10#中间设有羽毛球场；另外，小区设有中央花园景观，还设置了一条400米的健身跑道，供业主使用；整体来说，麻雀虽小，五脏俱全。

  主力户型分析：270°L型阳台 瞰江绝杀

  1、江阙157平户型四房两厅三卫      

        江阙户型是157㎡四室两厅三卫的改善户型，该户型分布在项目的8#、9#、10#三栋楼，户型整体方正，独立入户玄关；户型三房朝南、一房朝北，全卧飘窗采光充足。

        该户型作为一个瞰江户型，朝向西北、270°L型阳台放大了整个客厅的视觉观感，同时配备一线江景视野，南昌一江两岸的风光尽收眼底。

       另外，项目还有一个瞰江户型，便是江瀚127㎡三室两厅两卫户型，该户型其实就是缩小版的江阙户型，同样是朝向西北的L形阳台，两房朝南一房朝北；虽然面积小了，但依然做到了全卧飘窗，采光充足。

  2、江著115平户型三房两厅两卫  

       江著户型115㎡三室两厅两卫，分布在整个小区唯一一栋两个单元的楼栋，该户型是整个项目最小的户型，但同样做成了专梯入户；装修方面，江著和其他大户型一样，都是带中央空调和新风系统的，客户不用担心因为买了小户型让自己装修配置降低。

       江著户型方正，入户带玄关，入门右手边是长辈房、左手边便是餐客厨和另外两个卧室，生活空间相对独立；这个户型另一特色是四开间朝南，也就是说所有卧室都是朝南向的，除了连接阳台的次卧外，其余两个房间均带飘窗，采光充足；而客厅也做到了南北通透；两个卫生间都设置在北面，虽然没有干湿分离，但是也做得方方正正，空间也比一般的卫生间大一些。

       3、江澜127平户型四房两厅两卫 

       户型127㎡四室两厅两卫，户型方正、南北通透，分布在1#、2#、3#、4#、6#；户型带入户玄关，四开间朝南、开间约13.5米，南向阳台宽约6.8米，连通次卧；其余卧室+北向书房均带飘窗，保证了自然采光。整体看起来和市面大多面积段相近的四房房型很像，中规中矩。

       4、江瀚127平户型三房两厅两卫 

       瞰江户型，专梯入户，入户双面玄关，易于储物；双卧室朝南，次卧以及主卧朝南，三卧室均配备飘窗；北向大横厅设计，搭配270度L型瞰江阳台，南昌红谷滩一线江景尽收眼底；双卫设计，起居便利。

  一环内朝阳州板块 地铁口盘

      欧鹏湾位于南昌市西湖区朝阳州板块，一环内，是纯粹的南昌中心城区；西湖区面积约34.8平方千米，常住人口51.4万（2019年），下辖11街道1镇。

      朝阳州板块是西湖区政府的所在地，周边配套基本都是现有的，生活配套齐全，但目前周边面貌一般，随着板块内多个地块进行拆迁及改造，未来周边面貌会有较大改善。

  公交地铁发达 自驾便利

  轨道交通：

      鸥鹏湾距离地铁四号线（在建、2021年12月底开通）灌婴路站约600米，通车后可快速连通九龙湖片区、东西湖老城区、青山湖区以及高新区艾溪湖板块。

       公共交通：

       鸥鹏湾身处西湖朝阳洲老城区，周边公交线路发达，一公里范围内共9个公交站，公交线路10余条。

       其中朝沿江南大道方向的门口约200米处有灌婴路西口公交站，目前通行的公交线路共三条，分别是39路短班（南昌西站东枢纽—公交聆江花园停车场）、233路（八一广场东—南昌西站东枢纽）、256路（永富公交停车场—红谷北大道闽江路口）；其余公交线路还有9路、26路、27路、32路、253路、255路、256路、830路等。

       自驾：

       鸥鹏湾位于朝阳州沿江南大道与建设西路交汇处、从小区西面出来便是沿江快速路，往北是南昌大桥、往南是朝阳大桥，两座过江桥离项目都不远，平时自驾比较便利，但是沿江快速路早晚高峰堵车比较严重，交通状况一般。

一线江景 三甲医院旁

  教育配套：

       目前距离项目较近的学校是桃花小学（约533米）、抚生路学校 （约550米），另外项目东面规划了3块教育用地，分别为小学、初中和高中，但具体办学单位未知。

       不过根据2021年12月最新西湖区义务教育相关公告，未来板块内学校会进行大整合，项目大概率会就读铁路一小教育集团，具体以实际公布为准。

  医疗配套：

       项目紧邻江西省中医院抚生院区（三甲），另外项目南约500米是省医学科学院附属嘉佑曙光骨科医院，能满足住户就医需求。

  公园配套：

       项目往西一路之隔便是朝阳江滩公园，不仅可在公园看到沿江风景，里面还有羽毛球场、足球场等运动设施。

       其他配套：

       商业方面，项目往南约2公里，便是大朝阳商圈，九洲天虹、西湖万达、大悦城（在建）、绿滋肴潮阳里等多个大型商业汇聚；另外，项目自带的3层高独立小商业，未来将引入生鲜超市、快递站、干洗店等，能满足住户的日常需求。

价格适中 但增值潜力一般

       鸥鹏湾目前非一线江景高层均价14000-15000元/平，一线江景楼栋价格高一点，16000-18000元/平左右。

       周边在售新房仅有中粮·建发·祥云悦府（大悦城）以及江岸嘉院，大悦城装修高层均价17000-18000元/平，一些低楼层靠高架房源13000元/平起。江岸嘉院仅有2栋高层住宅，整体均价15300元/平。

       二手房方面，鸥鹏湾周边小区多为老旧小区，康桥绿城，目前房价大约在1.1万元/㎡；绿地朝阳中心二手房价格15000-16000元/平左右。

       单价15000元/平就能上车西湖区江景房，而且自带新风、中央空调、洗碗机、净水器、热水器这些装置，性价比还是蛮高的，相比于大悦城住宅，仅有148平户型带中央空调，装标高出不少。总的来说鸥鹏湾价格比较优惠，如果能按质按量交付，保值性还是很高的，一线江景户型增值潜力比较高。

       项目不足     

       紧邻沿江快速路，个别楼栋低楼层可能会有噪音的影响。