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乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：谱洋府

       ①装标较高 配套齐全

       项目装修用材比较“壕”，且赠送的类别较多；周边各类配套比较齐全，特别是教育配套比较确定。

       ② 一环线内 交通便利

       紧邻南昌南一环高架，出行便利；离南昌地铁三号线京家山站地铁口仅580米，附近公交路线也很丰富。

       ③自带商业 购物方便

       项目自带13200㎡独立商业，旁边还有巨成广场以及王府井商业，业主未来购物将非常方便。

       综合推荐购买人群：

  单价14600元/平，老城区一环内，适合青云谱土著或者工作周边的刚需人群。

  3.15米层高 全屋豪装？

       谱洋府占地约4.17万㎡（约62.6亩），总建面约11.32万㎡，容积率2.0，绿化率33%，规划户数576户，车位797个，车位配比1:1.38，小区内实施人车分流，住户在小区內活动，安全有较好的保障。

       小区共计5栋层高30F的高层住宅，一梯两户，共四个房型，目前主推97㎡三室两厅两卫、114㎡三室两厅两卫两个户型；项目5栋楼均在售，其中今年年底交付的4#、5#比较火热，所剩房源不多，目前以14000元/㎡特惠出售；而6#、7#、8#则预计在明年4月装修交付。

       此外，项目自带13200㎡商业和一栋2500㎡3层高的幼儿院，既能满足住户的购物需求，也能解决幼童学前教育问题。

       除了以上说的配置，其实小区内部还是比较单一的，可能也是和地块的形状有关；项目只有一栋高层不靠高架，其余四栋一字排开，基本上和高架贴脸排布；可能也是因为这个原因，项目在自身装修上下了比较大的功夫，项目全屋大理石通铺设置，从客厅到厨房、甚至卫生间都是大理石！实足的“壕”！

       同时，项目还加赠电视背景墙，卧室软包背景墙等一系列配置，多数为深色，喜不喜欢就因人而异了；此外，项目是封阳台交付的，算一半面积，之前提到过项目紧邻高架快速路，噪音肯定避免不了，所以配备了断桥铝隔音窗，确实蛮隔音，但是离高架是真近！以后开窗都是一件比较奢侈的事情？

  主力户型分析：主卧套房设计 南北通透

  1、B户型三房两厅两卫

       B户型分布在4#、5#、6#、7#的两端，114.97—117.88㎡三房两厅两卫，户型方正、南北通透；南向6.9米宽景阳台，连接南向次卧，保证了自然采光；主卧套房设计带独立卫生间、衣帽间，除了朝南飘窗外，朝东/西面还有一个飘窗，这比较少见，大大增加了空间利用率。

  2、D户型三房两厅两卫  

       D户型位于4#、5#、6#、7#的中间户，97㎡三房两厅两卫，算是比较经典的刚需户型，户型方正，半通透，带入户玄关，阳台连接南向次卧，朝北次卧无飘窗，主卧套房设计带飘窗，还算宽敞。

  青云谱老城板块 紧邻一环高架

       项目位处南一环线以北，紧邻一环高架。距离青云谱主干道井冈山大道300米左右，周边厂房、老旧住宅较多，面貌一般。

       据统计，青云谱区老旧小区约256个，其中约129个是老工矿企业生活区，涉及户数约54000户，区政府在2019年便启动了老旧小区改造工作，目前已经实施到第三轮，未来板块内的面貌可能有所改善。

  交通便利 通达全城

  轨道交通：

       谱洋府距离南昌地铁3号线京家山站约580米，坐地铁到绳金塔站换乘4号线仅两站距离，到八一馆站换乘1号线也只有4站距离，乘坐地铁出行非常方便。

       公共交通：

       公交方面，项目1公里范围内有大大小小数十个公交站点，公交线路十余条，非常丰富；像212路（八一广场—小蓝公交总站）、585路（八一广场南—新洪城大市场首末站北）、89路（火车站—小蓝公交总站）、248（老福山—恒大城公交站）、20（塘子河—昌南公交枢纽北）、179（老福山南—浃溪村）、251（公交昌北停车场—何坊西路西口）等，来往东西湖区、洪城大市场、莲塘、小蓝经开区都非常方便。

       自驾：

       项目位于南一环路高架旁边，上高架的口子就在项目门口，上了一环线基本上通达全城没有问题，另外项目东侧便是青云谱区的主干道井冈山大道，西侧是另外一条主干道抚河西路，前往老城区或者南下到南昌县莲塘问题都不大，但井冈山大道在早晚高峰点经常堵车；同样，项目位于一环线高架的出入口，高峰时段也会出现拥堵现象。

一环线內 配套齐全

  教育配套：

       谱洋府项目自带2500平幼儿园，小学的话，大概率为南昌师范附属小学京山校区（在建），大概700米的距离；初中目前没有具体划分，实际以交房后划分为准。

  医疗配套：

       项目出来沿井冈山大道往北约1.7公里有解放军联勤保障队第908医院；另外，项目直线距离1.8公里处，便是南昌大学附属三三四医院，住户的医疗需求能得到满足。

  公园配套：

       项目距离象湖景区约900米左右，未来小区业主吃完饭去那边散散步还是不错的，风光不错。

  其他配套：

       商业方面，除了项目自带的13200㎡独立商业外，项目周边有巨成·金山街和天工御邸的一些商业，基本生活需求还是能满足的；如果需要大型商业的话，可以乘坐地铁3号线前往王府井购物中心，也就一站地铁的距离，比较的便利。

有明显缺陷 保值性一般

       谱洋府目前均价在14600元/㎡-15000元/㎡，其中4#、5#所剩房源不多，特惠14000元/㎡的价格也能买到；目前在售的新盘有江铃新力臻园（15000元/㎡）、南水·新力新园（14000/㎡）等，整体价格相差不大。

       二手房方面，天工御邸目前二手房售价在13500—14800元/㎡之间，而巨成广场金山街高层二手房价格在12600-13500元/㎡，两个小区就在谱洋府旁边，其中天工御邸价格与谱洋府接近，而巨成广场金山街稍微便宜些。

       价格潜力：

       片区整体房价在13000-15000元/平之间，谱洋府14600元/㎡这个价格不算低了，而且项目体量本身就不大，除了外部配套及装修比较丰富外，其余真的很一般，并且项目有一个明显缺陷，距离高架桥是太近，造成项目未来升值潜力很一般。

       项目不足     

       本身为小开发开发，且项目最严重的问题，有四栋高层正对着南一环高架，从项目4楼的样板间看过去，几乎与高架平视，这些低层住户几乎只要一开窗，就能吸收汽车尾气，和车辆扬起的灰尘；另外到了晚上，来往的汽车大灯，可能会让低层住户非常不适。