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乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：金科世茂绿都观澜府

  ①配套齐全，生活方便

       吾悦广场、文体中心、欣悦湖公园，体育场中心配套齐全，满足生活要求。

  ②纯小高层社区 得房率高

       整个小区均为小高层设计，得房率82-84%左右，相比于周边78%左右数据优势不小。

       ③紧邻商业 区域内较中心位置

       项目一路之隔为吾悦广场，处于欣悦湖板块较为中心的位置。

  综合推荐购买人群：

  总价约100万起，周边生活配套齐全，适合新建区土著或者工作在红谷滩片区的刚需客户。

  新中式风格 得房率较高                 

       金科世茂绿都观澜府总占地9.5万㎡（约143亩），总建面30.7万㎡，容积率2.4，绿化率35%，总户数2160户，车位数2043个，车位配比1:0.94，基本能满足一个家庭一个车位。物业为绿都物业，物业费2.98元/㎡·月 ，首批房源预计2022年11月30日交付。

       项目总共规划16栋18层小高层住宅，整体得房率达到82-84%，相比与周边楼盘高出不少，户型面积涵盖89㎡三房两厅一卫，99、106、108、118㎡三房两厅两卫，133㎡四房两厅两卫，户型多样，选择性强，项目整体定位为刚需，少部分改善户型。

       项目整体为新中式风格，石狮子、罗汉松都是标配了，小区内部还做了水景，约1000㎡，回家的仪式感还是蛮强的，只不过后期维护起来可能比较考验物业的水平；此外，大草坪、室外会客厅、综合活动空间、老人综合活动场空间、儿童活动空间都有配备。

  户型方正 南向双阳台

  1、文澜A户型三房两厅一卫                     

       标准的小高层中间户型，户型方正，半通透设计；餐客厅一体，空间感还行，不会感觉太小；南向阔景阳台，连接客厅和次卧，南面阳台约5.5米宽，三开间朝南，采光还是很不错的。

  2、观澜E户型三房两厅两卫            

       133平米的四房，有南北双阳台，北面阳台大部分面积都用在北面的功能房上，不过留了一个门实现一点南北通透，厨房的窗户也与南面阳台实现对流通风。

       约7米的南向阳台设计，同样是三开间朝南，采光没问题；主卧配备独立衣帽间和卫生间，每个卧室都配备飘窗或者阳台。

  欣悦湖板块 板块小而精            

       金科世茂绿都观澜府位于新建区欣悦湖新城板块，板块优劣势较明显，适合地缘性的购买群体和刚需群体。

       该板块明显优势在于生活配套齐全，2015年板块内第一个配套项目-新建区文化中心正式开工后，紧接着乌沙河综合整治工程开工，欣悦湖也作为工程中的重要一环进行了整合提升。2017年建设了新建新城吾悦广场，快速承担了板块区域的商业发展。2018年至今，金地、中海、正荣、华润、融创等品牌房企逐渐入驻开发，其实都是看中该板块的生活氛围，配套虽不高端，但是实实在在能够满足生活。

       区域的短板是无法真正的融入城区，虽然距离红谷滩才十分钟距离，但是像有天堑之别，熙熙攘攘的人群、陈旧的街道、拥挤的车流······配套落定短期内可以刺激区域成长，却说不好持久性，未来会怎么样，还要看新建区后面的统一规划。

  自驾便利 公共交通待升级

  轨道交通：目前金科世茂绿都观澜府周边没有轨道交通线路，不过从南昌”十四五“规划中看到，未来将建设地铁6或者7号线路，具体以官方公布为准。

  公共交通：金科世茂绿都观澜府距离老年公寓站约90米，子实路长堎大道口公交站约164米，线路有509路（红角洲紫金园-长堎停车场）、878路（长堎公交枢纽-红谷滩万达广场）、高铁巴士9线（经开区丁香路-南昌西站）公交线路。

       总的来说，公交路网比较薄弱，主要线路均为前往红谷滩方向，线路比较单一，且去往红谷滩或者市区工作的人较多，这些路线人流量较大，易堵车。

  自驾：金科世茂绿都观澜府周边路网发达，距离长富大道约500米，连接新建大道直通红谷滩中心区世贸路、距离文化大道约900米连接红谷滩会展路，距离前湖快速路路口约900米，可快速通达红谷滩中心区、朝阳等板块，车流量大，工作日正常，高峰期易堵。

吾悦广场旁 休闲配套齐全

  教育配套：金科世茂绿都观澜府1公里范围内有新建区第七小学（200米）、新建区第三小学（600米）、新建区第六中学（1000米）等教育配套。

       从2021年新建区招生学区范围情况来看，金科世茂绿都观澜府小学大概率为新建区第七小学，中学为新建区第六中学；不过，在售新房是不划分学区的，具体学区要等交房后，官方划分为准。

  医疗配套：金科世茂绿都观澜府距离新建区人民医院、新建区中医院约3公里，距离三甲医院南昌大学第二附属医院(红角洲院区)约4.9公里。

       新建区人民医院是集医疗、教学、科研于一体的二级甲等综合性医院，该医院眼科科室是在省市有一定影响力的专业特色科室，在区域内可称得上科室齐全、技术力量不错，能够基本满足周边人民的医疗需求。

  公园配套：项目距离欣悦湖公园约900米，3公里范围内还有心怡广场、礼步湖公园等休闲配套。欣悦湖生态公园自昌西大道至工业三路，占地面积约70.39万㎡。

       公园分成3个功能区，以工业三桥、昌湾大道之间以体育运动为主题，剩余部分分为市民文艺休闲区和湿地生态休闲区。环湖的风景不错，吸引了周边不少的新建人民。

  其他配套：商业方面，金科世茂绿都观澜府一路之隔为新建新城吾悦广场、周边3公里还有欢乐大世界、首创奥特莱斯等大型商业。其中新城吾悦广场汇集了新建区的主要人流量，10万㎡的商业购物非常方便，节假日商场人满为患。

       新建区文化中心（在建）距离观澜府约900米，而欣悦湖体育馆（在建）距项目约950米，文化及体育配套很齐全。

价格适中 保值性不错                  

       金科世茂绿都观澜府目前在售均价约11500元/㎡，周边项目新力大境天城均价12000元/㎡、金地中奥九颂都会之光均价12000元/㎡，正荣中奥悦玺台11500元/㎡，周边新房整体均价都在11500-12000元/㎡左右，相差不大，新力、金地、正荣三个盘更靠近学校、而金科更靠近商业。

       项目相比周边二手房的价格也差不太多，一路之隔的前进花园二手房价格约10500元/㎡、正荣润城约12500元/㎡，天兴翰林苑10500元/㎡、融创红谷世界城约12500元/㎡，二手房价受小区时间和内部配套的影响，新房在这些方面具有一定的竞争力，有少许溢价。

      价格潜力：金科世茂绿都观澜府所处的欣悦湖板块作为新建区的新城区，各类配套兑现的速度很快，保值性还是可以的，不过增值的潜力不是很大。

      主要是由于南昌市民对于新建区有一定的刻板印象，城区面貌一般，外加板块内大概率10年内没有轨道交通线路，而且目前新建区的初中学生不能报考南昌主城区的高中，这一点影响蛮大。

       项目不足

       整体户型一般，多数为半通透设计；教育的话，从最新的公布情况，板块内大家最看重的二十八中，可能是没机会了！