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  乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：保利大都汇

  ①大开发商开发 品质有保证

  项目由世界500强的央企保利所开发，众所周知，保利在南昌青云谱地区有大量的开发项目正在开发，其经验和品质都相对有保障。

  ②公园资源优秀 绿地环绕

  公园配套比较出色，项目临近的新城内沿玉带河与旧青云谱机场中轴将改造成生态景观长廊，总面积占地约2000亩。

  ③离区政府非常近 环境治安都相对较好

  项目离开区政府直线距离只有700米，而在市政府旁边一般都会比较安静，治安和环境都比其他地方要更好，居住起来也比较舒服。

  综合推荐购买人群：

  住宅装修价格13388元/㎡起，适合在青云谱区及及周边工作生活的刚需住户。

  自带商业  邻生态景观长廊

  保利大都汇总占地25201.78㎡，总建面约102551.15㎡，其中住宅总建面63501.11㎡、商业及办公建筑面积16341.56㎡，容积率为3.2，绿化率30%。项目由8栋楼组成，其中5栋为高层住宅、2栋为商住楼、1栋商业办公室。

  项目合计总户数为1714户，其中住宅共606套；规划车位687个，其中地上车位69个、地下车位618个，纯住宅的车位配大约在1：1，住宅和商业车位分开。

  据了解，项目目前在售的住宅分别为2#、3#，在售的分别是103㎡三室两厅两卫和113㎡三室两厅两卫两个户型，其装修价在13388元—14666元/㎡，计划竣工时间2024年。

       另外，项目自带一个购物中心、自带350㎡的社区管理服务设施、一个200㎡的养老服务站，一个210㎡的物业管理用房。

  全户型主卧带独卫 留有衣帽间

  1、B户型 103㎡

  三房两厅两卫户型，该户型分布在1#、2#、3#、4#的中间户，整体户型方正、半通透、明厨明卫；阳台连接客厅和长辈房，采光尚可；主卧带独立卫生间，并留有衣帽间的位置；整体户型中规中矩。

  2、A户型113㎡

  三房两厅两卫户型，该户型分布在1#、2#、3#、4#的端户，全明户型、整体方正、南北通透；三开间朝南、阳台连接长辈房和客厅，剩下的主卧和朝北次卧均带飘窗，在采光的同时也能提升卧室的空间利用率。

  另外，户型动静分区、餐客厅虽然一体，但厨房、餐厅与客厅的功能区分明确，中间由明显动线分离，互不打扰；入户带玄关，玄关有预留的储物空间，放置鞋柜，户型整体要比103㎡的要好。

  青云谱老城区 潜力不错     

  青云谱区市南昌的老城区，也是新中国首架飞机、第一辆轮式拖拉机、第一辆摩托车和第一枚海防导弹的诞生地，故一直有新中国工业的摇篮的美誉。

  但老城区、老工业区也有着自己的问题，区内基础设施老化严重；早年建设规划不全面，导致土地利用率不高，产业布局也相对分散。随着时代发展，青云谱也开始了自己的蜕变，其中洪都老工业区是江西唯一入选全国21个搬迁改造的老工业城区，也是首批的四个试点之一。

  南昌市政府提出“东进、西拓、南延、北扩”的城市发展思路后，青云谱区自然也成为市政发展的重要区域之一。政府将投资500亿将这里打造一个集居住、商务办公，环境优美，文化娱乐休闲于一体的现代化的生态新城；要把洪都新城打造成城市城南副中心。

  就目前相关政策和趋势所见，青云谱将顺应发展大潮，成为南昌未来发展潜力较大的板块之一。

  2019年2月青云谱区政府工作报告中提到，要把洪都新城打造成全市城南副中心；公布溪桥东路、航空路等道路网建设南昌东站（高铁站）、象湖隧道、地铁五号线的规划，加大了开发商对板块的开发热情，同时也加速了整个区域的发展进程。

  随着南昌东站的动工，洪都新城将成为整个南昌前往东站的必经之路，必然带动板块发展；与此同时，各种铁路、道路交通网的打通，也让整个板块与南昌市各区交流更加便捷，往来更加无阻。

  自驾及公交出行便利

  轨道交通：目前，保利大都汇公开周边2公里范围內没有地铁线路，未来广州路预计会有地铁5号线经过，具体以官方实际公布为准。

  公共交通：项目直线距离1公里范围内共9个公交站，其中包括城南公交枢纽站、广州路博览路口站、青云谱区政府站、航空路口北站等；目前运行的公交线路有16（中大公交停车场—城南公交枢纽）、BRT1(八一桥—城南公交枢纽)、253（红谷滩配套中心—城南公交枢纽）、31（市政公用广场—金域华府）、267（新洪城大市场公交首末站北—罗家集停车场西）、21（永叔路东口—华东国际工业博览城东门）、829（老福山北—欢动国际工业博览城东门）、243（金圣路—滁槎），公交站离项目不算远，且四通八达，公交出行比较方便。

  自驾：保利大都汇东临博文路，沿博文路往南约580便能抵达广州路，未来广州路东西延长后，西延将接通象湖隧道，前往象湖、朝阳、九龙湖都比较方便；另外将东接在建的南昌东（高铁站），未来将成前往东站的必经之路。

  靠近区政府 原有配套齐全

  教育配套：保利大都汇南昌三中青云谱校区直线距离约700米；另外，距离项目1.6公里有万溪王华霖小学，教育资源一般。

  医疗配套：项目离南昌市第五医院广州路院区（二级甲等）约700米，就医还是比较方便的。

  公园配套：保利大都汇周边公园配套比较出色，其中离包家花园体育休闲公园仅约650米、距离洪都公园直线距离约1.1公里。

  此外，项目西倚503亩航空文化公园，自持约980平集中绿地；同时，新城内沿玉带河与旧青云谱机场中轴将改造成生态景观长廊，总面积占地约2000亩。

  其他配套：目前，保利大都汇周边没有大型商业，靠上海南路仅有一个社区商业，但老城区的各类沿街商铺、超市，能满足住户日常最基本的需求。据了解，除项目自带的9542㎡商业建筑外，项目往东南1.5公里处，正规划一个12万㎡的商业综合体，未来可弥补商业方面的不足。

  区政府边上 溢价较多

  保利大都汇位处洪都新城板块，目前住宅装修售价在12200元/㎡左右，基本与周边持平。

  周边新房主要集中在广州路沿线，靠城南大道附近正处于大开发阶段，其中包括同开发商的保利天汇、保利时光印象等楼盘，高层均价也都在12000元/㎡左右；另外，绿都正荣东澜府现均价在12500元/㎡左右。

  二手房方面，由于位处老城区，周边也有一些老旧的房源，其均价大约在8千元/㎡左右，参考性不强。

  价格潜力：项目是一个临近区政府的楼盘，而广州路未来东西向打通后交通也将非常方便，可快速连接红谷滩、青云谱区等地，同时板块还是前往东站的必经通道；未来地铁五号线和大型商业的规划，也大大提高了项目的价格潜力。

  项目不足

  目前所在板块由于位于老城区的关系，配套及设施都比较陈旧，而广州路沿线正处于大开发阶段，工地扬起的尘土较大。