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  乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：正荣中奥悦玺台

  ①教育资源优秀 满足学生就学需求

  南昌二十八中欣悦湖校区距离项目仅500米左右，新建三中约600米，教育资源齐全。

  ②邻近快速路 自驾交通通达

  项目邻近前湖大道快速路，可快熟连接南昌一环和红谷滩中心，通达全城。

  ③周边其他配套充足 能满足日常需求

  项目附近有体育场、文化中心、吾悦广场、欣悦湖公园，不管是文化、休闲、购物、运动都有不错的选择。

  综合推荐购买人群：

  装修均价12500元/㎡，适合在青云谱区及及周边工作生活的刚需住户。

  周边为数不多带洋房的小区

  正荣中奥悦玺台总占地面积为39120㎡，总建面128333.57㎡，容积率为2.6，绿化率35%，建筑密度21.3%，楼间距宽处达到了1:1。项目共提供住宅1024套，车位863个，车位配比1:0.8，小区后期很可能出现车位不足的情况。

  项目共由8栋10—11层洋房及5栋17—18层的小高层组成，其中1#为17层小高；2#、3#、5#、6#为18层小高；7#、8#、10#、13#、15#为10层高的洋房；9#、11#、12#为11层高的洋房。

  项目去年6月首开至今，目前所剩的楼栋也不多了，毛坯均价已涨到12500元/㎡。现在在售的主要是洋房，高层已就不多了。

  小区内自带全龄段社区园林，宅间会客区，宅间休息区，宅间活动区，宅间艺术花园，儿童活动区，中心景观区，老人活动区，阳光跑道漫步线等设施，供住户使用。

  但据了解，小区旁边有一个变电站，很可能会有客户在意这点；同时项目离快速路较近，住户可能会受到汽车噪音的影响。

  卫生间干湿分离 通风卫生

  1、A户型89㎡       

  三房两厅一卫，高层中间户，户型方正，半通透；入户餐厅、客厅以及阳台直线相连，视觉空间大！客厅、次卧及主卧朝南，采光不错。

  2、D户型97㎡

  三房两厅两卫，多功能三房空间，客厅外接景观阳台，北向生活阳台，扩展更多家务空间！主卧独立明卫，带飘窗，保证了空间利用率。

  3、C户型97㎡

  三房两厅两卫，高层端户户型，户型方正，南北通透；南北双向阳台设计，三开间朝南，客厅、次卧以及主卧朝南，双卫生间设计，起居便利。

  欣悦湖新城 配套齐全      

  正荣中奥悦玺台位于南昌市新建区的欣悦湖新城板块，新建区位于南昌市中心城区西北面，享有“鱼米之乡”之称。2015年8月5日，新建县撤县设区，正式成为南昌市的一部分，2019年湾里并入新建区，加大了该区的版图面积。

  今年，已经是新建区撤县的第6个年头，目前，已经打通了多条连接新建区和南昌红谷滩新区的断头路，让红谷滩与新建的边界不再明显。现在的新建即便在老城区，街道也变得干净整洁，县城风逐渐“消散”。

  2020年新建区已经实现了地区生产总值380亿元，与2019年同比增长2.1%。其中第一产业产值69.4亿、第二产业产值156.29亿、第三产业产值154.86亿， 由此可见区內，经济基本以工业和商品服务也为主，这也正是整个区不断城市化的结果。

  正荣中奥悦玺台位于新建区的欣悦湖板块，是南昌市去化压力最大的板块之一，区域新房众多，产品同质化严重。

  该板块优劣势明显，优势在于板块生活配套设施齐全，在住宅房企入驻前，区域基建便已经开始动工，甚至部分设施已经完工投入使用。其中，2015年新建区文化中心正式开工后，紧接着乌沙河综合整治工程开工；2017年建设了新建新城吾悦广场让板块的商业也有了着落；最后在2018年开始，各大房企金地、中海、正荣等入驻，让整个那块的生活氛围更加浓厚。

  但欣悦湖板块虽然处于开发阶段，与红角洲接壤、离红谷滩中心区域仅有十几分钟车程，但却有天堑之别，熙熙攘攘的人群、陈旧的街道、拥挤的车流……配套落定短期内可以刺激区域成长，却说不好持久性，未来会怎么样，还要看新建区后面的统一规划。

  公交线路单一 车流量大

  轨道交通：目前，项目周边没有正在运行中的地铁线路，但南昌“一四五”规划中，有地铁6、7号线的消息，很可能会通进欣悦湖板块，具体这需要等官方正式通报。

  公共交通：正荣中奥悦玺台一公里范围內，公交站不多，线路仅有3条，分别是872路（市政绿城—红谷滩万达广场南）、878路（长富工业二路口—红谷滩万达广场东）、509路（长堎停车场—紫金园）；整体路线都比较单一，分别去往红谷滩万达和红角洲的路线，而去南昌或者新建其他区域的公交基本没有，出现相对没那么方便。

  自驾：项目邻靠前湖大道快速路，可以通达红谷滩中心、南昌一环线乃至通达全城，但该路是目前南昌市区、红谷滩区前往新建、湾里的唯一的快速路，车流量非常大，平时早晚高峰非常容易堵车。

  生活配套齐全 距离名校较近

  教育配套：正荣中奥悦玺台附近有多所小初高，教育配套优秀，其中离南昌新建区欣悦湖学校（南昌二十八中欣悦湖校区）距离仅500米左右，二十八中欣悦湖校区为九年一贯制,规划建设班级 72个班，建设内容主要包括小学部教学楼、初中部教学楼综合楼、食堂、体育馆、报告厅、室外运动场及附属工程等。

  另外项目离新建三中约600米；离新建区望城小学900米；离新建区第七小学约850米。

  医疗配套：项目距离新建区人民医院3.5公里、新建区中医院约3.9公里，距离三甲医院南昌大学第二附属医院(红角洲院区)约4.7公里，能够基本满足在附近区域生活的人民的医疗需求。

  公园配套：项目离欣悦湖公园非常近，同时3公里范围内还有心怡广场、礼步湖公园等休闲配套。

  其他配套：商业方面，项目离新建城吾悦广场的直线距离不到1公里，同时周边3公里还有欢乐大世界、首创奥特莱斯等大型商业。

  另外，项目距离欣悦湖体育场仅500米、离新建区文化中心约800米，能满周边配套能满足住户日常的文艺、休闲体育、购物等多种需求。

  学校配套导致项目价格上升      

  板块在建楼盘较多，但其中由于南昌二十八中欣悦湖校区的就读范围确定，导致周边楼价趋分化，一路之隔房价可能就差上千块/㎡，最好的横向对比便是正荣中奥悦玺台与保利紫云。

  据了解，目前正荣中奥悦玺台的毛坯均价已达到12500元/㎡，而保利紫云的毛坯均价只有11000元/㎡，每平的价格相差达到1500多块，要知道这两个盘仅一街之隔，除了教育资源外，其他的配套几乎一致。刨去所谓的样板房与高层的溢价外，其涨幅也很难不让人联想到学区问题上。

  从项目的纵向对比可见，悦玺台在今年5月份的毛坯成交均价在11421元/㎡，还在宣传语中用到了高层价格住洋房的字眼；但到了6月底便涨到了目前的均价12500元/㎡。

  目前项目周边的新盘价格，大致分为11000元/㎡和12500元两个梯队，其中保利紫云11000元/㎡、金科世茂绿都观澜府11800元/㎡、金地中奥九颂·都会之光11500元/㎡；大境天城目前在售均价约12000元/㎡、锦天·天悦华府12500元/㎡。

  项目相比周边二手房的价格差不太多前进花园二手房价格约10500元/㎡、天兴翰林苑10500元/㎡、融创红谷世界城约12500元/㎡，虽然说是二手房，但由于整个板块的小区都比较新，所以价格方面和新房差不多，这也让新房比二手房更具竞争力。

  价格潜力：正荣中奥悦玺台所处的欣悦湖板块作为新建区的新城区，各类配套兑现的速度很快，保值性还是可以的，不过增值的潜力不是很大。

  项目不足

  小区旁边有一个变电站，很可能会有客户在意这点；同时项目离快速路较近，住户可能会受到汽车噪音的影响。