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乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：天御城

  ①项目主打低密洋房，1.6的低容积率

       项目体量大，全洋房，容积率低，居住条件相比于高层而言会更舒适。

  ②起步户型75㎡，两房竞争小

       75㎡的洋房在市面上比较难找，适合新婚家庭、养老群体，低总价更易购买。

  ③昌南高铁新城片区 有一定发展潜力

       项目地处昌南高铁新城板块，目前板块内的横岗站建设中，板块内多个大型配套陆续建设中，有一定的上升潜质。

  综合推荐购买人群：

  起步户型小纯洋房社区，总价低，适合作为婚房、养老房，或者周边地缘性刚需客户。

  大体量低密纯洋房社区     

       天御城由新城控股携手融政、市政强强联手打造的银三角项目，项目总占地约14.56万㎡，建筑面积：约33.08万㎡。分三期开发，规划47栋 7-11F的洋房，总户数2490户，容积率1.6，绿化率达35%，人车分流，车位共3114个，配比约1:1.25。

       小区内配齐全，布局合理，也不乏看点。项目东南侧规划有九年义务教育学区就在，自带12班的幼儿园，全龄段教育配套。小区有约5200㎡商业，其中涵盖了2000㎡的菜场以及社区底商，满足业主日常生活基本需求。

       整个项目的建筑风格采用现代化风格，造型简单大气。园林采用“双环、四园”主题设计，北地块园林面积约6.8万㎡，绿地率高达40%。两条约400米和约610米环形跑道、四季常春大草坪，连接四大花园景观，做到季季有景。项目还有六大智能安防系统，打造智慧社区。

  刚需户型 洋房体验

  1、75㎡两房两厅一卫      

       别看它小，功能还挺齐全。玄关柜设计，可巧妙利用空间，设置一排鞋柜或收纳柜，增加储物空间，出入便利。面积约6m²的U型厨房，黄金三角位布局，“洗、切、煮”操作流线顺畅，厨房北侧与直接对外，有助于厨房采光通风换气，同时与生活区相分离，可利用率高。

       进深1.6米， 3.8米开间的阳台，保证通风与采光的同时，也实现了景观的最大化。主卧开间、进深均达3.5米，面积不大但是居住没有问题，还带2.5m的大飘窗，采光极好，视野开阔。

       能做到这些的同时，还设计了一个开间2.7米，进深1.2米的小阳台连接书房，可以根据需求改造成多功能房。整体户型方正实用，没有浪费面积。市场上新房目前少有的两房设计，在保证功能性齐全的情况下，合理布局，总价低，功能全，真心不错。

  2、117㎡四房两厅两卫         

       说完“不正常”的小户型，117㎡的洋房才是市场主流。设计中规中矩，不会出错，性价比高。四开间朝南，可三代同堂；主卧套房设计，配独立卫浴，私密性强；方正大面宽客餐厅，空间延伸感一流；U型厨房设计，动线流畅，烹饪自由；超大起居空间，生活舒适，主卧与老人房间隔着客厅，合理的生活距离，私密性不错。

       就别说还有开间6米8、进深2米1的观景阳台，采光、宽敞度都不错。主卧整体面积近22m²，5.5㎡的独立卫生间，主要分布在端户，有明窗，利于通风换气。公共卫浴紧邻三个卧室之间，生活便利。干湿分离式，洗漱、如厕、洗浴功能同时使用，有效解决高峰期卫生间使用冲突问题。

       全明结构、大气四房主打未来的三代同堂、二胎家庭，一步到位，目前这个户型市面上比较受欢迎，改善置业的首选。

  昌南高铁新城 有一定潜力 

       随着城市东拓，西进，南延，北控的城市发展格局，莲塘板块目前已无土地可开发，土地资源几近饱和，以至延伸至“南大门”银三角位置，并承接丰、樟、高，形成大南昌都市圈。

       而地铁3号线、高铁南站、南外环高速、BRT公交的规划建设，以及千亿小蓝产业集群、文旅、康养项目陆续入驻银三角片区，带动了银三角的板块人流，银三角已逐渐成为莲塘的新中心，迎来了高速发展的黄金时代。

  高铁南站旁，自驾还算通畅

  轨道交通：项目最近的地铁站为3号线银三角北站，约2公里距离，不近也不算太远，骑个电驴还是蛮方便的。

  公共交通：目前项目1公里范围内仅2个公交车站点，线路仅1条559路，为板块内短途公交，主要在项目周边停靠，如果单纯的通过公交出行还是非常不方便的。

  自驾：项目周边路网还是比较发达的，项目通过银三角互通立交桥—南外环高速前往象湖滨江沿江快速路，通达朝阳以及老城区。沿南外环高速转昌东大道前往青山湖区、高新区。虽然全程都是快速路，但距离还是比较远，比较费时。

规划配套齐全 等待落地

  教育配套：项目西北面规划有一所九年制学校，计划2021下半年开工，2022年完工，学校规模：小学36个班、初中18个班，可容纳学生2520人，距离本项目2公里不到。此外，项目自带社区12班制幼儿园，基本可享受一站式的教育资源，孩子上下学安全又便利。

  医疗配套：项目周边已建设永康老年护理院（距项目3公里左右），南昌康定医院（距项目4公里左右）、南昌县人民医院（距项目4.5公里）等，同时项目周边也有多家医疗诊所，可满足生活简单需求，但是资质不强，缺乏大型三甲医院。

  公园配套：距离项目仅200米的翠林高尔夫度假区占地600余亩，绿地覆盖率达90%。同时在翠林高尔夫度假区旁的恒大绿洲体育公园，主要由健身康体区，娱乐休闲区，酒店配套区构成。板块内还有总投资 26 亿元的雄溪河湿地公园，项目到达该公园也不算远，约5公里，自驾去也方便。

  其他配套：项目3.8公里远的万科2049商业已开业、4公里有九颂山河商业等大型商超。

       板块内政府投资430亿，引入五大文旅配套，打造莲塘文旅中心，全能商业配套带动莲塘新中心经济发展。后期规划有博能昌南康镇项目、煌上煌非遗小镇项目、力高1622商业街区项目、原城纪项目（已开业）、泰禾茵梦湖文旅项目等等。

价格洼地 有一定上升潜质    

       天御城周边新盘中，保利堂悦带装修洋房约8500元/㎡、金地·未来in毛坯洋房均价约8500元/㎡。鸿海水岸之城10月份有特惠，约6999元/㎡起。而天御城还没开盘，价格未定，拿地时毛坯限价约10000元/㎡，应该跟板块整体均价差不多。

       二手房方面，旁边即为南昌的超级大盘——恒大绿洲，目前恒大绿洲二手房的对外挂牌价约9000元/㎡，天御城的价格应该也不会有太大的差距。

      价格潜力：随着南昌县莲塘土地开发市场趋近饱和，新建楼盘越来越少。而银三角凭借其优越的地理位置和功能定位，承接南昌县莲塘的外溢，已经成为南昌县购房者追逐的热点区域。据最新的数据显示，南昌县常住人口超118万人，十年净增35.11万人，而有人的区域才有未来，因此，银三角片区仍将是南昌县居民的首要购房区域之一。

       加上银三角地铁、医院、教育等配套的落地，无论是刚需还是改善性住房，该片区都有足够的吸引力。天御城得益于此，具有一定的保值性。当然，由于周边面貌不佳，对增值性有一定的影响。

       项目不足

       银三角距离南昌主城还是较远，周边村落和良田较多，面貌一般。高铁南站、学校等配套需要等待。