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乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：华润昆仑御

       ①央企品牌 保障性强

       央企华润打造，在这个一不小心就会“烂尾”的年代，选择一个有保障的大开发商很有必要。

       ②九龙湖核心板块优势

       九龙湖虎形山板块是承接了南昌西站、虎形山公园、枫生高速等配套优势，板块还是很“热”的。

       ③配套丰富，生态宜居

       项目西侧紧邻九年制教育用地，东侧即虎型山公园，北面有西站枢纽，配套齐全，居住舒适度较高。

  综合推荐购买人群：

  总价150万左右，不限购，适合处于限购或者看好九龙湖发展的刚改人群。

  小高层社区 内部活动空间不足

       华润昆仑御是华润基于万象城大红之后在红谷滩开发的又一楼盘。项目占地10.7万㎡，总建筑面积约13万㎡，总共1908户，由22幢14—18F的小高层组成，靠北沿街区域及东面为18层楼住宅，其余部分以15-17层楼住宅为主。目前在售的是15F、18F小高层，建筑面积约97-148㎡，两梯两户，均价约15300-15900元/㎡。

       项目容积率约2.2，绿化率约35%，因为楼栋层数多一些，所以楼栋排布会更宽敞些，公共活动空间相比周边楼盘都要大很多。车位共2007个，配比达1:1.1，但人车不分流，车行出入口位于南侧，据现场置业顾问表示，地面车位交付后会根据业主的需求改成绿化带，由业主共同决定，变动性太大，地上车位还是对小区品质有一定的影响的。

       昆仑御社区内的园林有自己的特色，四条园林加一个中央园林组团的绿化组合在板块内都具有一定的优势，只是公共活动空间内设施稍有不够，仅有一个儿童乐园和全龄运动中心，略单调。

  户型多样丰富，装配不明

  1、A户型97㎡三房两厅两卫       

       昆仑御户型分为97㎡、109㎡和125㎡，148㎡。从入门、中型、过渡小四到改善大四，类型丰富。只是整体看上去，都没有太突出的户型设计。

       A户型是97㎡三房两厅两卫入门级户型，市面上一般起步户型是89㎡，为了减省契税，不过97㎡2卫的设计也是市面上主流的两代户型，比上不足比下有余，南向双阳台+独立主卧一体化可甩周边二手房一个时代，也比刚需户型多上1卫，私密性更理想。

       餐厨一体化，操作便捷；U星厨房带有窗户，通风安全；主卧套房式，带有独立卫浴和衣帽间，条件好，生活舒适；双卫生间，保证私密性、避免拥堵。华润昆仑御小户型都不带中央空调，大户型还没公布细节，装修标准需要等待时间的检验，样板间的卡萨帝的厨房套餐不错，后期是否配备待定。

  2、C户型125㎡四房两厅两卫        

       C户型为125㎡四房两厅两卫，四房门槛低，易入手。户型方正，硬伤是没做到南北通透。

       四卧室可容纳三代家庭入住，二胎家庭的首选；；南向观景阳台，采光+观景的必备，现在市面上的户型不管是刚需还是改善都会备上一个宽景阳台，这一点开发商还是蛮人性化的；三房带飘窗，空间加倍。四个卧室联系紧密，动静分离，生活动线和休息动线互不干扰；公卫干湿分离，保护隐私。户型结构上没有浪费空间，性价比超高。

       整体户型没有什么问题，但是有几处小细节不大好，比如，入门即为厨房门，厨房与餐厅没有一体化，略有不便；主卧没有独立衣帽间，收纳储藏空间少了一些；只有两个南向卧室，每个功能区的空间稍微有点紧凑，舒适感打了折扣。

  位于九龙湖起步区核心板块   

       华润昆仑御位于南昌九龙湖虎形山板块，板块是环绕着虎形山（公园）开发建设形成，因为第一批在此入驻的项目结合周边的景观环境打造了市场上偏改善的产品，从此这个板块就定了宜居改善的基调。

       龙虎山板块聚集了华润、祥生、新旅、新力、联发、金地、金茂等知名房企，产品设计更加高端有层次，强调和生态环境相得益彰。这个板块有省委党校的光环加持，还有自然资源厅、金融铁路等机关单位批量购房，板块人群圈层得到提升。

  离西站较近，转乘方便

  轨道交通：

       昆仑御离2号线西站南广场地铁站1.7公里，地铁4号线待2021年年底运营后也会经过该站点，后期或许景德镇街出口，距离会缩短一些。

       2号线起于九龙湖的南路站，途经红谷滩区、东湖区中西部、西湖区东北部和青山湖区中西部，止于辛家庵站；4号线起点为白马山站、贯通新建区望城、红谷滩九龙湖新城、南昌县、西湖区、东湖区、青山湖区、南昌高新区等7大片区，终点鱼尾洲站  ，线路全长40千米。通过西站南广场站点，可到达南昌主要城区、商圈等地。

  公共交通：项目1公里范围内有省委党校前门后门共3个公交站，距离省委党校公交站最近的约400米，主要路线为503路（绿地国际博览中心3号门—红谷滩配套中心），经国体、红角洲，可接驳至红谷滩中心区，另有K233路可接驳至老城区。

  自驾：昆仑御位于上饶大街以南，临近龙虎山大道，北向300米进入上饶大街，经上饶大街向西而行，可入枫生快速路。上饶大街贯穿了整个望城新区和九龙湖新区的横向主干道，龙虎山大道贯穿了红谷滩到九龙湖纵向的主干道。到达主要城区的路线都比较便利。

规划齐全 落地需要时间

  教育配套：目前昆仑御的学区还未划定，但是华润昆仑御正西面一路之隔为九年制教育用地，未来大概率为该学区范围，不过具体办学机构未知。

       此外，板块内项目东侧直线距离1.2km有南师附小腾龙校区，上饶大街北面还有石钟山学校（规划），但是距离较远。

  医疗配套：板块1公里范围内医疗配套较少，距离较近大型医院有江西省妇幼保健院九龙湖分院（2.6km），南昌市第一医院九龙湖分院（在建）约3.5km、未来就医还是比较便捷的。

       江西省妇幼保健院九龙湖院区编制床位2000张，占地面积近180亩，目前已完工并运营的一期含地下部分、门急诊楼、妇幼保健中心楼，建筑面积约为11万平米，设置床位500张，设置产科、妇科、辅助生殖中心以及相关配套医技科室。

  公园配套：板块主要景观即虎形山公园，与项目一路之隔，等于在自己阳台上就能瞰景。

       虎形山公园位于龙虎山大道以东，上饶大街以南，婺源路以西，鹰潭街以北，占地面积1110亩。规划“以山定势，以水定型，以林定景”天人合一的设计手法，拟打造为九龙湖新城的中央生态公园公园，面积很大，建成以后又多了一个散步休闲遛娃的好去处，自然环境是不必多说的。

  其他配套：目前昆仑御项目周边的商业配套比较匮乏，3公里范围仅有沃华W广场等大型商业；未来板块周边内可以期待一下华润万象天地（规划）商业。

升值空间有限但保值           

       昆仑御目前在售小高层14900元/㎡起，整体均价约15500元/㎡，周边在售楼盘为九峯府（住宅售罄）、祥生府，三个楼盘的毛坯限价是一样的，144平以内的户型均价上限1.52万，144平以上的户型均价上限1.62万，整体来说昆仑御的价格会属于中间水平，产品一般，但是品牌的溢价在那里。

       祥生府目前在售价格约14800-16000元/㎡，华润昆仑御小高层14900元/㎡起，联发红城投藏珑大境洋房约15500元/㎡。

       周边目前的二手房都比较新，与昆仑御的价格相差都不大，均价都在1.5万元/㎡左右。有新力东园和新旅明樾台，正荣华润玲珑府挂牌均价在1.5万元/㎡左右，新力琥珀园一期挂牌均价在1.4万元/㎡左右。

      价格潜力：目前虎形山板块在售新房产品基本处于尾盘状态，货量都不多了，价格不算低，1.5万元/平的水平，这也是整个九龙湖的整体均价，未来项目是否能较大的升值空间，需要看周边配套的落地情况，保值性还不错，增值性一般。

       项目不足

       板块内配套规划建设需要时间等待，入住了都不一定能建好。昆仑御并不是整体交付的，而是根据加推批次分段交付，个别楼栋交付时间较长。