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乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：正荣青云宸院

  ①洋房产品 刚需户型 得房率高

       主推96-106㎡洋房三四房，得房率达到86%左右，与周边有个差异化竞争，性价比还是可以的。

  ②低密社区 居住舒适度较高

       2.0容积率，均为8-11层的洋房产品，居住舒适度会比较高。

  ③广州路沿线 规划配套齐全

       项目位于青云谱重点打造的广州路沿线，地铁、商业、公园等配套规划齐全。

  综合推荐购买人群：

  总价120-140万左右，适合青云谱土著及周边工作的刚需客户，毕竟106㎡做成四房还是蛮不错。

  容积率2.0 纯洋房社区 

       正荣青云宸院总占地约70亩，总建面约11.4万㎡，容积率2.0，绿化率35%，住宅70年产权，总户数867户，车位777个，车位配比1:0.89，比较紧张；整个小区人车分流设计，且距离主干道广州路有约150米，整个小区安全性和私密性还是不错的。

       产品规划方面，由16栋8-11层洋房、1栋幼儿园及街区商业组成；主力户型包含96㎡三房两厅两卫、106㎡四房两厅两卫。

       96㎡户型主要分布在项目西北外围楼栋，包含1#、2#、3#、5#、6#、11#、12#，18#楼，106㎡户型主要分布在项目中间及东面楼栋，包含7#、8#、9#、10#、13#、15#、16#、17#楼。

       正荣青云宸院目前1#、13#洋房在售，11F，1梯2户，1#户型建面96㎡，3#户型建面为106㎡，装修均价13000元/㎡，物业费3.2元/㎡·月，预计2023年6月30日交付。另项目已于7月30日领出2、8、16#预售，177套房源，户型建面约106㎡，具体加推时间和价格待定。

       整个小区外立面采用现代主义设计风格，视觉上还是蛮清爽的；小区内部及出入口设置了中央景观带，包含两条景观轴线；小区内部配置了露天小剧场、阳光草坪、健身设施以及儿童游乐设施，周末或者下班空闲的时候都可以下楼陪孩子、父母感受邻里的生活。

       另外，小区所有楼栋都是采用纯板式的结构，各户型的采光应该会好蛮多。

  得房率86% 利用率高

  1、96㎡三房两厅两卫  

       正荣青云宸院整个项目只有2种户型，96㎡三房、106㎡四房，整体得房率在86%左右，还是蛮高的；从户型外观看，不是传统上的“主流”户型，给人第一印象“不是很好”，但是细看还是有一些亮点的。

       比如这个96㎡三房，做到了两个卫生间，这个点不错；具体户型结构，非方正户型，半通透；入户正前方就是厨房和一个卫生间，动线会比较紧；整个户型南北纵线很长，餐厅的采光会受一些影响；双阳台设计，南向阳台连接客厅、北向阳台连接书房，客厅开间约4.1米；主卧套房设计，配备独立卫生间。

       整体来说这个户型一般，优点在于配备两个卫生间和得房率在86%，缺点在于进深长，采光受影响，动线比较乱。

  2、106㎡四房两厅两卫  

       106㎡四房，“四叶草”户型，四个房间分布于四个角，各成员之间影响较小；户型比较方正，但也是非全通透户型。

       户型将常见的过道空间改为了餐厅的空间，使用率大大提高；三开间朝南，南向采光面约10.3米，南向宽景阳台约6.7米，次卧室连接南向阳台，采光还是不错的；此外，每个房间均配备飘窗或阳台，赠送面积比较大。

  广州路经济带沿线 潜力不错 

       正荣青云宸院所处的广州路沿线，定位为总部经济带，2015年，青云谱区发布广州路总部经济区城市规划，将打造成以“EOD绿色生态办公区”为主题的广州路总部经济区，最终形成青云谱区解放西路—洪城路、洪都南大道—井冈山大道、广州路构成的“Z”字总部楼宇经济带格局。

       虽然2015年就发布了整体规划，但是进展缓慢，直到2020年才有起色，可以说2020年是青云谱区的转折年，随着南昌高铁东站建设，加之地铁5号线（规划）沿广州路敷设，广州路与城南大道十字交汇路口地块密集出让，青云谱区2020年“高质量转型升级”项目集中签约，广州路总部经济区以TOD开发模式，爆发进入大城建开发期。

       2021年刚开年，广州路总部经济带沿线保利天汇、保利时光印象、正荣青云宸院、绿都正荣东澜府、赣电洪府等多个项目落户，板块越来越热闹。

  自驾便利 轨交缺乏

  轨道交通：正荣青云宸院目前周边没有轨道交通开通，预计未来会有南昌地铁5号线相关站点，距离约500米左右，具体情况以官方批复为准。

  公共交通：正荣青云宸院目前1公里范围内有9个公交站点，5条公交线路，最近的站点为广州路城南大道口，约360米，该站点线路有267路（象湖滨江新洪大—东站罗家集）、829路（老城区老福山-青云谱华东国际博览城）；此外周边线路还有31路（青山湖市政公用广场-昌南大道旁金域华府），234路（广州路西口-昌东大道旁邓坊村），861路（南昌老火车站-昌南大道旁金域华府）。

       总的来说，周边公共交通还算发达，主要公交线路发车间隔在10-15分钟左右，个别线路发车间隔稍长，达到了25分钟一班；线路走向方面，南北走向的线路较多，东西走向的线路较少，未来可能要等广州路打通象湖隧道，公共交通才能更上一层楼。

  自驾：正荣青云宸院处于广州路与佛塔路交汇处，往东连接南昌高铁东站（在建），往西通过象湖隧道串联起象湖、朝阳、九龙湖。

       项目附近还有城南大道，从项目出发沿着城南大道行驶2.5公里可到达南昌二环线昌南大道，沿着广州往东行驶1公里可达到高新南大道（将改造成南北走向快速路），沿着高新南大道往北走可连接九州高架东延线（在建），快速达到南昌一环线。

       通勤方面，周边目前居住密度一般，通勤效率较高，极少有拥堵现象。

满足日常所需 大型商业待落地

  教育配套：正荣青云宸院3公里范围内有青云谱第一幼儿园，南昌三中青云谱校区、江右艺术高中、万溪王华霖小学、南昌十中民德学校（私立）等教育资源；教育水平整体来说一般，没有特别突出。

       我们都知道，青云谱的教育在南昌的一直不算强，不过这一年来也在陆续引进名校合作，比如江西师大附属博文实验学校等，不过广州路附近还未有新学校以及引入学校的新闻，不过随着广州路沿线大量楼盘的交付，可能新学校会加快建设的脚步。

  医疗配套：距离正荣青云宸院西北面1.1公里为南昌市第五医院广州路院区（二级甲等）、4公里范围内还有南昌大学附属三三四医院（2.8公里）、江西省武警总队医院（3.7公里、三级甲等）等医疗配套。

  公园配套：正荣青云宸院4公里范围内有包家花园体育休闲公园（2.2公里）、洪都公园（3.1公里）、八大山人梅湖景区和花博园（3.7公里）。

       同时，按照青云谱洪都新城规划，项目以西直线距离约3公里，老洪都机场中轴将打造生态景观长廊，约2000亩生态绿色公园组团，由四座公园组成，内设体育场、灯光球场、景观长廊等，建成后将成为青云谱的大型公园。

  其他配套：正荣青云宸院目前1公里范围内大型商业配套暂无，不过自身底商以及周边几个楼盘的盘配套商铺基本都可以解决生活需求；同时，距离项目600米处（广州路与昌南大道交汇处）规划有大型商业用地，未来将弥补该板块商业上的不足。

       在远一点的话，5公里范围内有龙湖天街（3.7公里、在建中）、绿滋肴庙街（3.7公里、在建中）、青山湖万达（4公里）等大型商业。

刚需价格买“刚需”洋房      

       正荣青云宸院产品线很单一，只有两个洋房户型，整体均价13000-13500元/㎡，这个价格在周边新房当中稍微高一些，不过目前周边在售的均为高层产品，还是有一些差异的。

       周边目前在售新房有保利天汇，高层均价12300元/㎡；赣电洪府高层均价12500元/㎡，绿都正荣东澜府高层均价12500元/㎡，保利时光印象高层均价11800元/㎡。

       二手房方面，周边因处于老城区板块，周边二手房仅有老破小等产品，整体均价在8000元/㎡，参考性不强。

       总的来说，广州路沿线其实各楼盘价格相差不大，正荣青云宸院主打的为洋房产品，价格相较于周边也不高，户型面积也很刚需，但得房率还可以，可以说是以刚需的价格买了个刚需的洋房产品，从这一点来说，还是蛮不错的。

      价格潜力：13000元/㎡左右的价格能在老城区板块买一套洋房，对于一些老青云谱人或者周边青山湖、高新上班族来说，还是一个不错的选择，毕竟洋房住起来还是蛮舒服的，也比较稀缺。同时，广州路未来会打通象湖隧道、对接南昌东站；地铁、商业规划都有，未来潜力还是蛮大的。

       项目不足

        产品上，个别户型设计的一般，差点意思；配套方面，青云谱广州路经济带的口号喊了很多年，整体的一些配套可能需要蛮长的时间落地，像广州路打通象湖隧道、南昌地铁5号线的批复及建设，这些都需要时间；相比于南昌其他板块，青云谱给大众的感觉就是规划很高大上，但是兑现的能力一般。