正文

  （乐居买房 秦如东）以下仅为个人观点，不代表乐居网及乐居网南昌立场

  有人销量疯狂暴走，时不时挤入南昌****0

  有人卖得惨不忍睹，也不知该坚持还是放弃

  上文说到，湾里卖房，鸭梨山大，大家伙贴身肉搏，不管不顾，在射击中心路与天宁西路交叉口“互相抢客”，可谓针尖对麦芒。

  那么，在此激烈的竞争态势下，谁能勇者胜呢？

  一切靠销量说话。

  据南昌房信网统计数据显示，今年前11月，上述所有楼盘合计成交3554套，考虑到该表中最后一名的合一中央城只成交2套，故上述的汇总数据可近似等于湾里全区的成交数据。

  若照此计算，今年前11月，湾里全区月均成交约323套。

  下面我们来看看几个典型楼盘的表现。

  南昌恒大林溪府

  表现非常突出的，是恒大林溪府，前11月成交了1110套房， 占整个湾里区的31%，3成的成交，都来自于恒大林溪府。这个成交量，即便放在南昌全市，也属于非常好的成绩。

  不可否认的是，恒大林溪府今年在恒大全公司的促销战略下，顺利的突出重围。不过，促销，就意味着房价的回落。在今年的大部分时间内，恒大林溪府高层价格9000元/㎡左右、洋房价格10000元/㎡左右，一度让对项目有价格抗性的购房者瞬间下手。可以说，恒大是成功的。

  而这个价格，也说明了购房者对于该项目的心理价位。

  当然，如果项目本身品质不佳，即便价格到位了，销量也上不去。事实上，在走访过程中，不少购房者对于恒大林溪府的园林绿化是称赞的。如果你在周边的所有楼盘都转了一遍之后，其实你的感觉也会与这些购房者保持一致。

  就随手拍几张照吧，没有用任何滤镜，手机自动傻瓜式拍照。

  不过恒大林溪府也有些困境，产品之间的去化相差比较大。高层大面积、洋房卖得比较好，但高层89平的两房，就有些愁人。要知道，在周边一片89平的小三房的夹击下，这个89平的两房，竞争力着实不大。

  恒茂未来都会

  恒茂未来都会的销量虽然不及恒大林溪府，但卖了679套，成绩也算可以。恒大+恒茂两个楼盘的成交，就占了湾里总成交的50.33%。湾里一半的成交都被“两恒”包揽了。

  恒茂未来都会其实位置是不如恒大林溪府的，但他的杀手锏，除了营造的共享社区，还有——毛坯房，7500元/㎡左右。

  经过不少楼盘的交房体会后，如今的南昌购房者，对于装修房，恐怕早已没有了刚开始的那些“美好愿景”，“还不如自己装”，成为了装修房最大的讽刺。

  相较其他楼盘，恒茂未来都会是有底气卖毛坯房的，因为他的楼面价才30.43元/㎡，也就是，恒茂完全不需要通过装修赚差价，也有足够的空间，去打造共享社区。

  这是先天优势，其他楼盘羡慕不来。

  如果你去恒茂售楼处体验后，你会觉得恒茂的共享设备建的还不错，看得出是用了心。

  据说，目前的恒茂未来都会，在租房市场还比较紧俏，或许有共享社区的一份功劳吧。

  新盘上市

  赣电贵府、万科星光世纪、新旅明樾堂

  为什么恒大、恒茂卖得好，一方面，是价格符合购房者的心里价位，另一方面，他们都有着自己的特色和专长，而这些特色和专长，即便把项目挪到别的区域，也是难得的。

  通俗的说，就是可取代性。比如恒茂未来都会的共享社区，目前南昌市场上，能够花这么大金钱、精力投入的，恐怕只此一家。如果他两换一个前景相对更明朗的区域，会不会也会成为“神盘”呢？

  说完了佼佼者，下面就来说说今年湾里新入市的三个项目。

  坦白说，他们确实是有些不太幸运，今年太特殊了。三者的表现，也迥然不同。

  赣电贵府

  2019年7月19日，湾里区银杏路以南、红枫路以西、水港以东（控规F-6-06c）地块拍出，江西富晟房地产开发有限公司（赣电）以7.7亿竞得该宗地，溢价率约24%，成交楼面价约3607元/㎡。

  2020年3月，赣电贵府首次开盘。截至11月份，共计成交305套，月均成交34套，成交均价9353元/㎡。成交量排名湾里第三位。

  整体来说，赣电贵府胜在区位上，左拥“爱情海购物公园、旅游集散中心”，右抱“前湖快速路出入口”，相对还是比较方便。

  另外赣电贵府重金打造的琴街，商业极具文化特色，也引进了天虹，算是刺激了一把销售。在住宅产品上，中规中矩，没有明显的劣势，也不太突出。

  新旅明樾堂

  2019年5月13日，湾里一宗居住、商业用地拍出，最终，江西苏南置业有限公司以2.84亿元底价竞得该宗地，成交楼面约3861元/㎡。地块位于湾里区双马石路以北、八面山路以西（控规B-4-03）地块，占地面积109.22亩，用地性质为居住、商业用地，1.0＜FAR≤1.01 ，建筑密度≤35%，绿地率≥35%。

  按照规划容积率来看，加上限高30米的要求，该地块将建设以低密度为主的项目。

  事实上，新旅明樾堂也是按照低密社区进行规划打造，涵盖6栋洋房、14栋低密舒居，2万方绿色星级酒店及部分沿街商业。

  不过这样的定位，也注定了受众群体的狭窄。从南昌房信网的成交数据看，两个月，新旅明樾堂仅成交了6套，成交均价12157元/㎡，仅次于保利半山国际的13526元/㎡。

  事实上，新旅明樾堂的直接竞争对手就是保利半山国际。

  但109亩的项目，说大不大，说小不小，比起保利半山国际这种直接在山上建别墅的超大型社区而言，还是有些不尴不尬

  保利是整片山头，新旅顶多算个小土丘吧。

  对于这个成交情况，新旅似乎也比较淡定，或许真如新旅所言，目标客群少。什么客群呢，大概是有钱人的养老度假吧。

  万科星光世纪

  万科星光世纪应该算湾里受影响最大的项目了。毕竟，他是今年湾里目前唯一一个土地出让并开盘销售的楼盘。

  2020年4月24日，湾里区朱砂冲路以南、桐木岭路以西、萧峰大道以北（控规E-20-01局部) DAIJ2020007地块开拍，面积251.56亩，毛坯限价8500元/平方米。最终，江西益达投资发展集团有限公司以12.8亿元竞得该宗地，成交楼面价4242元/㎡，溢价率16.48%。

  10月底，万科星光世纪首开，一个月卖了27套，整体表现中规中矩。从接近11000元/㎡的价格来看，万科星光世纪的叠墅应该有一定的成交量，说明在养老度假的目标客群争夺中，万科还是有竞争力。

  其实，面对恒大的强势，万科星光世纪有些取巧，高层户型面积90-110㎡，剩下的产品就是叠墅。高层+叠墅，目标客群死死的盯住了刚需+养老。

  不过，万科的劣势也很明显：位置。目前的万科星光世纪，蜷缩在一角。想要突围，只能等待萧峰大道的修通，据了解，萧峰大道正处于万科星光世纪的南面，在该条道路的未来规划中，将穿过西二环、铁路，直接连接中医院大学的道路，并继续往西南方向，连接至新建城万达广场。不过该规划没有正式的官方消息。

  图片来源：洪城时刻

  大环境有影响，但并非完全没机会。

  有人在积极的想着办法，突围市场；有人在嗑着瓜子唠着嗑，反正也就那样了。

  对于购房者而言，多看看，多比较，总没错。对于楼盘来说，抢客抢赢了，如何将客户变成业主，那就是真正看实力的时候。

  分化加剧，成交数据，教你做人。