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乐居楼盘测评系列 测评师：余绪明

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

项目目前主推8期官山有溪，130-160-190平大平层，单价2.4万元/平起。

【项目亮点】

1、板块位置优越，新城区加风景区朝阳新城作为连接老城区最近的新城板块。

2、品牌加持，华侨城+万科CP，自带光环华侨城文旅配套。

3、大盘配套齐全，且都是自带配套，落空的概率极低交通、学校、商业、公园、医院等配套均很能打。

4、产品丰富 刚需改善均有选择空间住宅产品包含高层、小高层、洋房以及合院产品，户型多样，选择余地大。

5、物业品质不错，口碑佳，项目各期均为万科物业，国家一级资质。

【价格分析】

华侨城万科•世纪水岸目前8期官山有溪在售，单价2.4-3.0万元/平不等，单纯的按价格来看，华侨城万科•世纪水岸不占优势，但一个楼盘的价格受品牌、配套、环境、产品、物业等多方面影响，华侨城万科在品牌、内部配套、周边环境以及物业来说，比周边楼盘强不少，溢价也主要体现在这些方面。二手房方面，区域内有国贸春天、国贸蓝湾、恒大华府、中海朝阳郡等，二手房均价在16000-21000元/㎡，与同板块的二手房相比，华侨城万科•世纪水岸的价格与周边高品质小区基本持平，品质稍差、房龄稍大小区有将近2000-5000元/㎡的差距。如果你单纯的看重朝阳的区位以及学区的配套，预算又不够充裕的情况下，周边品质稍逊的二手房可以考虑（大概均价16000元/㎡），不过你追求高品质或者改善需求的话，华侨城万科•世纪水岸还是一个不错的选择。华侨城万科•世纪水岸所处的板块位置优越，新城区加风景区，华侨城+万科品牌CP自带光环，大盘配套齐全，且都是自带配套，落空的概率极低；不过，朝阳板块整体开发基本成熟，没有太大的想象空间了，大盘项目，整体规划和设计很统一，适合自身长期居住，增值潜力一般，保值性不错。

【楼盘规划】

整个项目超百万方，1-7期基本售罄，目前在售八期地块以及一些地块的别墅产品。

南昌华侨城住宅八期共规划４２栋住宅，其中包括８栋８栋１５－１８Ｆ小高层，３４栋３Ｆ别墅产品，总户数４２８户。

整个项目总用地面积５４３５４．０５５平（约８１．５３亩），总建面约１３４１９５．９１平，住宅共计６９６３０．４９平（小高层４１６１３．５３平、低层住宅２８０１６．９６平），容积率１．２８，绿化率３０．０２％，总户数４２８户，机动车停车位５９４个（地上２８个、地下５６６个），非机动车位３７０个。

从效果图来看，整个小区为小高层搭配别墅（低层住宅），东侧靠近别墅区域４栋小高层（２＃、５＃、７＃、９＃楼）更是规划了２７０度瞰湖户型，观湖效果绝佳！别墅为３Ｆ低层住宅，高级感满满！

从位置来看，八期北面约200米为华侨城站小&外国语（二部），东面一路之隔为玛雅乐园及象湖水域，南面为福朋喜来登酒店以及玩美公园，距离城市绿洲商业也仅有600米左右的距离，整体来说各项核心配套都比较近。

【楼盘基础信息】

1、建面百万方，超大体量项目。

2、项目产品类型丰富，包含高层、小高层、洋房、大平层、合院、别墅等。

3、人车分流设计，增加居住舒适度及安全。

基础信息点评：项目位居朝阳核心位置，临近象湖景区，环境绝佳；体量超大，包含住宅、学校、商业等各项目配套，非常齐全。

【户型分析】

八期官山·有溪130平四房-四居室-建面约130㎡

一梯一户、独立前厅；独立储物间、南北三阳台；南向无梁化设计、主卧三面采光；约13.6米南向四开间，约7.1米奢阔大阳台。

八期官山·有溪160平四房-四居室-建面约160㎡

一梯一户、独立前厅、南北四阳台、无梁化设计；约7.2m奢阔大横厅、约10.2m跑道式阳台；约16.8米南向四开间，全面屏式采光观景视野。

八期官山·有溪190平四房-四居室-建面约190㎡

一梯一户、独立前厅、独立储物间、无梁化设计、客餐厅约50平待客空间；270°转角落地窗套房主卧，超广角无边界瞰景视野。

【交通出行】

轨道交通：目前华侨城万科•世纪水岸周边还未通地铁线路，因项目体量巨大，横跨南昌一、二环线，各地块距地铁口距离有差异。从目前规划的情况来看，板块内预计会有3条地铁线路（实际以批政府复为准），其中南昌地铁4号线已开通，区域内设置了丁家洲、观洲、云天路三个站点，距离华侨城万科•世纪水岸1-6期最近的站点分别为丁家洲站、观洲站以及云天路站，不过均有1.8公里以上的距离。虽然距离4号线有点距离，但未来地铁7号线以及6号线（规划）将沿云锦路以及子羽路穿过朝阳新城，届时华侨城万科的业主能在家门口就能乘坐地铁通达全城，不过以上规划线路要以实际批复为准，仅为参考。

公共交通：华侨城万科•世纪水岸目前在售的八期地块1公里范围内有8条公交线路，可到达老城区、红谷滩、九龙湖、东湖区、南昌县、新建区等绝大多数区域。具体线路站点如下：29路（洪城停车场-南昌火车站）、33路（朝阳公交枢纽-省人民医院）、38路（朝阳公交枢纽-八一大桥）、259路（象湖恒大城-老城区老福山）、261路（华侨城公交首站-南昌西站）、262路（华侨城公交首站-南昌县莲塘首末站）、265路（新建区首创奥莱-新洪大）、877路（华侨城首末站-新建区首创奥莱），虽然线路比较多，但是有的公交线路班次较少、间隔时间较长、收班时间早，对于乘坐公交出行还是稍有不便。

自驾：华侨城万科•世纪水岸位于九洲高架（一环线）、子羽路、昌南快速路（二环线）、真君路中间围合区域。周边路网发达，八期地块向西200米可直上南昌一环线九洲高架快速路、该快速路双向6车道，道路宽度25-62米，可直达红谷滩区、青山湖区、东湖区等大部分区域，总体通畅性还是不错的，个别路段早晚高峰有拥堵情况。

交通点评：项目自驾及公共交通都非常便捷，目前距离地铁线路较远，未来项目周边规划有地铁线路。

【周边配套】

教育配套：华侨城万科•世纪水岸内部共规划了2所九年制学校、一所高中以及3所幼儿园，南部板块一所九年制学校已经建成投入使用，小学为站前路小学华侨城校区、初中为外国语学校，据了解，站前路、外国语均为南昌市知名的学校。八期住宅官山有溪北面已建设华侨城站小+外国语二部，预计2023年9月投入使用。

医疗配套：华侨城万科•世纪水岸八期住宅距离南昌市第三医院朝阳分院（三甲）约1.3公里距离，距离南昌大学第一附属医院（三甲）(象湖院区)5公里，医疗配套比较硬核。

商业配套：商业方面，华侨城万科•世纪水岸本身为文旅项目，自带非遗文化主题街区、玛雅乐园、曲水湾滨水商业街、漂浮森林塔、运动公园、欢聚公园、当代艺术馆、酒店群等商业配套。除了自身的商业规划外，华侨城万科•世纪水岸周边1.9公里范围内，涵盖了大悦城（在建）、西湖万达广场、九洲天虹广场、绿滋肴潮阳里等大型商业。

公园配套：朝阳新城横向跨度虽然不大，仅有约3.5公里范围，但是其商业和公园都是可圈可点的，区域西靠赣江、拥有将近3公里的赣江风光带，东临千亩象湖景区，城内一条桃花河穿城而过，自然环境还是很不错的，而华侨城万科•世纪水岸刚好紧邻象湖风景区。

配套点评：教育、医疗、生态配套都很齐全。

目前主推130-160-190平大平层，适合南昌各区域的改善人群。

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