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（乐居买房讯） 受楼市调整期影响，今年“金九银十”格外引人关注。传统的楼市旺季，能否成为市场复苏的推动器，迎来更多购房人入场？哪些片区、板块值得重点关注？未来一段时间，南昌楼市走向如何，成交、房价可能出现哪些变化？诸多的问题困扰着广大购房者，究竟采纳哪些人的意见呢？

金九银十购房季，天猫好房推出楼市特别企划，通过“上车吧，买房人”“专家有话说”“百城好房联播”等内容规划，提供专业高效的购房指导并推荐热门好房，服务置业群体。乐居南昌就上述问题专访了江西云房数据总经理王欢，为南昌的置业者提供专业的建议。

王欢女士表示，“金九银十”这阶段适不适合自己买房，需要购房者按照自己的需求进行选择，以下两类购房人群可以重点考虑，第一，刚需购房群体，在如今政策放松，LPR下降，项目大批出货，降价促销的情况下，完全可以冲；第二，需要购房者自身评估经济能力，能否承受当下经济下行带来的高负债的不确定性。

热点板块方面，王欢表示，除了主城区核心板块，青云谱、经开在配套方面相对较为完善，比较有优势，并且青云谱凭借一万出头就能住进主城区的优势，将会持续火热！

未来预期方面，王欢认为，在无高价盘、大货量项目的拉动下，整体价格或将保持低位，成交量或依旧由货量充足的青云谱供应。

以下为采访实录：

Q1：今年“金九银十”还是购房的好时机吗？为什么？

王欢：政策的放松，LPR的下降，项目大批出货，降价促销……金九银十不失为一个购房好时机。但，是不是你的购房好时机，每个买房人还需要问自己几个问题。

A是不是有买房的紧迫需要？先不考虑当下房子降价、利率便宜这些因素，从自身非常紧迫的需要考虑，比如小孩读书，丈母娘绝对性要求等等。

B现在及未来收入水平是否支撑你的买房需求？大家都知道当下经济形势比较严峻，失业概率增大，经济形势严峻情况下，家庭负债高企是件危险的事。以往高收入房贷车贷月供1万以上但现在失业的人已经形成“人群”了。

当以上问题答案都为“是”时，金九银十冲吧！

Q2：刚需、刚改、纯改善，您更建议哪类购房人在金九银十抓紧“上车”？理由是？

王欢：三类人群中，建议刚需人群“上车”。刚需相对是在三类人群当中，买房的紧迫性最强的，但经济压力较大，考虑价格、利率等因素，当前市场下，此两大因素正处于下行阶段，金九银十促销及推货量相对其他月份更足，可以考虑上车。

而纯改善及刚改可以不着急，尤其是看重产品及品质的纯改善更不用急，只需考虑当下是否有心宜的房子。刚改更需要稳住，没有刚需的紧迫需求，但又没有纯改善人群的经济实力，还是先稳住家庭经济，避免捡漏心理。要相信好房不会掉价，但见经开、象湖滨江、新建大幅降价，可见过朝阳、九龙湖、高新如此降过？

Q3：在您看来，南昌哪些片区、板块，可能成为九、十月的市场热门？

王欢：说到区成交量最高的板块，大家首先想的是哪个板块？九龙湖、高新区、西湖区？然而现如今南昌板块市场格局已经改变。目前经开、青云谱、湾里、新建欣悦湖、象湖滨江等板块货量较足，而经开、青云谱在这些板块当中，配套相对较为完善，但从价格方面来看，青云谱的优势凸显，一个真正“一万出头住近主城区”的板块。

图：2022年各板块备案均价热力图

数据来源：江西云房数据

根据云火虫数据库历年各板块住宅成交量显示，青云谱板块住宅成交占比自2019年始逐年上升，2022年1-8月成交占比达32%，领跑全市。具体分月份来看，自2021年10月份开始，青云谱板块成交量就已代替九龙湖板块坐上南昌主城区成交量头把交椅，并持续至今。另外，据云火虫数据统计显示，8月青云谱供应7.48万方，同样位于主城区首位。因此，具有价格优势且货量较足的青云谱板块将成为金九银十热点板块。

图：历年主城区住宅成交占比

图：2021年至2022年8月青云谱及九龙湖板块成交占比走势

Q4：可否请您作出预测，南昌市场在成交、房价等方面，未来一段时间的走势如何？

王欢：据云火虫数据统计显示，除去2021年因企业宏观面不乐观，金九银十处于下行状态外，其他年份金九银十成交量环比表现上升。成交均价方面，金九价格环比下降幅度不敌银十。从2022年月度价格走势来年，除4-5月整体备案均价表现上升，主要因祥云悦府、中海左岸澜庭等楼盘集中备案拉升，其他月份价格处于低位，且呈现下降状态。价格的上升需要高价区域热点楼盘量价支撑，1-8月能支撑量价的西湖、九龙湖、高新等短期已无高价大批量货量再次拉升价格，再加上项目促销，金九银十的价格将进一步下降。

回到当下，供应层面，8月份主城区（不含新建、南昌县）供应量达26.86万方，环比上升86%，而成交量却下降35%，供应量与过去五年的同月相比，上升幅度最为明显，房企铆劲迎金九。另外根据云火虫数据库显示，历年金九银十成交量与1-8月的比例均值约为0.30，考虑到市场下行情况，预计今年比例将在0.25-0.28之间。

表：历年金九银十与1-8月成交量比值

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