正文

  编者按：江西是个好地方！2001年以来，全国房企开启进驻江西潮，众多全国品牌房企纷纷抢占南昌，品牌聚集、共筑美好生活。乐居江西特别策划《房情报》系列，围绕南昌热盘/社区实地考察，穿透热盘价值，一手情报全掌握。

  本期探访项目：绿都正荣东澜府

  ①大型综合体旁 满足日常所需

  项目斜对角规划有12万方的商业综合体，外加保利天汇商业以及沿街底商，未来业主吃喝玩乐不愁；

  ②广州路沿线 潜力较大

  项目位于青云谱重点打造的广州路沿线，规划有地铁、商业、公园等配套；

  ③位处老城区 性价比高

  主推89-119㎡装修高层，总价不高，外加目前特惠活动，送车位+5万元购物卡+家电礼包！

  综合推荐购买人群：

  特惠10000元/㎡，送车位+5万元购物卡，适合在青云谱区生活及在周边工作的刚需住户。

  最新快讯：目前，绿都正荣东澜府特惠工抵房在售，单价9字头，更有3重好礼：1、专属购房补贴5万元(购物卡)；2、购房送车位；3、送万元家电四件套！主要为高层5、9、10、11#楼，户型建面约89、107、119㎡，带装修均价10000元/㎡。物业费3元/㎡·月，项目预计2024年6月交付。

  项目自身：

  规划地铁口 附大型幼儿园

  绿都正荣东澜府占地面积约115亩，总建筑面积约24.1万㎡，容积率2.56，绿化率35%，该项目包括24栋建筑，共1803户，车位共1627个，车位配比1:0.9，车位可能比较紧凑，加上小区未有人车分离设计，未来很可能出现小区內乱停车问题。

  项目分两个地块，共有11栋高层、12栋小高层，目前已开售的楼栋均为高层。同时，小区自带一栋3层高的大型幼儿园，及沿街商业。

  从现场看，东澜府售楼外观比较大气，楼高三层，里面充满了童真的设计，随处摆放的卡通摆件，沙盘上的吊顶气球，都非常可爱。据悉未来售楼部会变成大型公立幼儿园，小编作为大人进去，也感觉宽敞舒适，相信未来也可以让学童有更好的学习玩耍体验。

  另外，小区内部配套齐全，10#3#中间有一个儿童乐园；9#6#中间有一个体育配套设施，占地约1700㎡，其中包括600米的夜光跑道。

  交通测评：

  自驾便利 公共交通待完善

  轨道交通：南昌地铁五号线大概率在城南大道与广州路有个站点，刚好位于绿都正荣东澜府正门前，但5号线还未获批，具体都要以实际落地为准。

  公共交通：绿都正荣东澜府目前1公里范围内有9个公交站点，5条公交线路，门口便设施广州路城南大道口站，该站点线路仅2条，分别为267路（象湖滨江新洪大—东站罗家集）和829路（老城区老福山-青云谱华东国际博览城）；此外周边线路还有31路（青山湖市政公用广场-昌南大道旁金域华府），234路（广州路西口-昌东大道旁邓坊村），861路（南昌老火车站-昌南大道旁金域华府）。

  目前，项目周边地区的交通有待改善，线路走向方面，南北走向的线路较多，东西走向的线路较少，未来可能要等广州路打通象湖隧道，公共交通才变得更加完善。

  自驾：项目位于广州路与城南大道交汇处附近，该处将是前往南昌东站（在建）的必经之路，往西通过象湖隧道可连接象湖、朝阳、九龙湖。

  项目附近还有城南大道，从项目出发沿着城南大道行驶2.5公里可到达南昌二环线昌南大道，沿着广州往东行驶1公里可达到高新南大道（将改造成南北走向快速路），沿着高新南大道往北走可连接九州高架东延线（在建），快速达到南昌一环线。

  配套测评：

  大型商业待落地 可满足需求

  教育配套：绿都正荣东澜府带一个政府要求建造的公立幼儿园，此外3公立范围内拥有南昌三中青云谱校区、江右艺术高中、万溪王华霖小学、南昌十中民德学校（私立）等，教育水平一般，另外项目旁边也有规划的教育用地，但是还未开建，具体什么学校未知。

  医疗配套：距离绿都正荣东澜府西面0.8公里为南昌市第五医院广州路院区（二级甲等）、江西省武警总队医院（3.7公里、三级甲等）、4公里范围内还有南昌大学附属三三四医院（2.8公里）等医疗配套。

  公园配套：绿都正荣东澜府4公里范围内有包家花园体育休闲公园（1.9公里）、洪都公园（2.8公里）、八大山人梅湖景区和花博园（3.4公里）。

  同时，按照青云谱洪都新城规划，新城内沿玉带河及洪都机场中轴将打造生态景观长廊，规划建设2000亩生态绿色公园，由四座公园组成，内设体育场、灯光球场、景观长廊等，截止到2021年12月，已经传出开工建设的消息。

  商业配套：绿都正荣东澜府附近目前没有已建成的大型商业，但斜对角规划有12万方商业综合体用地；一路之隔的保利天汇也规划有少量商业，目前已签约华润万家，加上项目自身的沿街商业，未来商业氛围还是不错。

  此外，3公里范围内有龙湖天街（3.7公里、在建中）、绿滋肴庙街（3.7公里、在建中）、青山湖万达（4公里）等大型商业。

  主力户型分析：

  各卧室均带阳台或飘窗

  1、澜筑89㎡户型三房两厅一卫

  89㎡三室两厅一卫，户型方正，半通透，阳台相连客厅和次卧，采光充足。

  三开间朝南，主卧带飘窗，自然采光尚可；书房朝北带飘窗；卫生间带窗，干湿分离，洗漱盘、坐便器、浴室明确分开成3个区域，通风有阳光，干爽卫生。

  2、澜境105㎡户型三室两厅两卫

  107㎡三室两厅两卫设计，户型方正，南北通透，朝南宽景阳台连通餐客厅和次卧，自然彩光充足。

  全部卧带飘窗，三开间朝南，主卧带独立卫生间，保护户主的私密空间；卫生间带窗，干湿分离，干爽卫生；玄关入户，保护住户的隐私。

  3、澜庭119㎡户型三室两厅两卫

  119㎡设计成3+1，三室两厅两卫，南北通透，全卧飘窗，客厅带宽景大阳台，自然彩光充足。

  主卧带独卫，且留有衣帽间位置，空间较大；客厅n+1设计，可以设置一个办公区域，空间充足。

  房价及潜力分析：

  特惠中 送车位+购物卡 

  目前，绿都正荣东澜府单价10000元/㎡左右，送车位+购物卡+家电礼包，简单计算下，也就是说首付20万左右，就能上车，正式拉响了广州路沿线楼盘的内卷大战。

  目前周边多个新开发的楼盘在售，包含保利天汇，高层均价11000元/㎡，保利时光印象均价10500元/㎡；赣电洪府高层均价11500元/㎡，正荣青云宸院洋房13000元/㎡。

  另外，二手房方面，由于位处老城区，周边也有一些老旧的房源，其均价大约在8千元/㎡左右，参考性不强

  价格潜力：绿都正荣东澜府所处的广州路未来东西向打通后，将快速连接南昌东站、西湖朝阳新城片区；同时，地铁五号线和大型商业的规划，也大大提高了广州路沿线的潜力。

  项目不足：

  项目自身方面，容积率和车位配比均比较一般；容积率2.5以上，低楼层采光可能会受些影响，选房尽量避免太低的楼层。车位配比1:0.9，比较紧缺。

  此外，青云谱广州路经济带整体配套落地时间未明，其中象湖隧道、南昌地铁5号线的批复及建设都需要时间，相比于南昌其他板块，青云谱给大众的感觉就是规划很高大上，但是兑现的能力一般。