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乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：招商金茂正荣依云上城

       ①央企品牌 保障性强

       选择一个楼盘，关注开发商的实力愈发的重要，该项目由央企招商蛇口操盘，实力有保障！

       ②自带3万㎡LINE生活广场

       项目自带3万㎡共享生活广场配套，将涵盖商业街区、体育场、社区服务、医院、养老院、幼儿园、住宅等多功能配套。

      ③近艾溪湖公园 小高+洋房低密社区

       距离艾溪湖公园约1.8公里，小高层得房率在82%左右，楼间距40-50m左右，居住舒适度还不错。

       综合推荐购买人群：

  最低总价120万起，适合工作在昌东周边的土著居民或者对社区品质有一定要求的刚改客户。

  自身配备3万方生活广场

       招商金茂正荣依云上城由百年央企招商蛇口操盘打造，总占地约10.1万方（152亩），打造了18栋住宅（包含14栋17-18层小高层、3栋8-11层洋房），沿街商业以及3万方的生活广场；项目容积率2.01，绿化约33.3%，总户数1560户，车位1677个，车位配比1:1.07，基本满足一户一车位的需求。

       18栋住宅具体分布如下：3#、6#、8#、10#为层高8F—11F的洋房；1#、5#、7#、9#、11#、12#、13#、15#、16#、17#、18#、19#、20#、22#均为18F的小高层；小高层整体得房率在82%左右，小区各栋楼间距大约在44-55米之间。

       目前项目主要在售22#、20#小高层，18F小高层，2梯4户，户型建面约89、113平米，带装修交付，均价13500元/平米，预计2023年9月交付。

       招商金茂正荣依云上城项目内部和外部都有一定程度的创新，外部方面，自身拥有一个超3万方的共享社区设施，命名为LINE生活广场，将涵盖商业街区、体育场、社区服务、医院、养老院、幼儿园、住宅等多功能配套，让社区变得更丰富具有活动。

       内部方面，整个小区园林采用了“一环两轴园中园”的设计，一条400米的环形跑道，如一条彩带般贯穿了整个小区， 而且极具人性化地每隔6米特意设置了照明灯具，即使热爱夜跑的业主们也不用害怕漆黑。

       同时小区内部规划了前庭广场、森之语、童心树院、绿洲健身等“十园”主题配套。

  主力户型分析：户型较小 纯刚需小高

  1、A户型三房两厅三卫      

       113㎡三房两厅两卫，分布在项目中小高层端户，对于刚需三房而言，这个面积段不算小，户型整体方正，南北通透，但北面开窗在厨房，虽然看上去空间感较强，但对于习惯厨房门长关的住户而言，这样的设计和普通的半通透户型无异。

        厨房L型设计，动线较长，餐客厅一体，但活动范围明确，互不干扰；南面6.5米宽景阳台，保证了自然采光； 入户带独立玄关且带收纳空间、卫生间干湿分离；另外，主卧带飘窗、独立卫生间和衣帽间，居住更加舒适，采光和空间利用也较好。

  2、B户型三房两厅两卫  

       89㎡三室两厅一卫是一个经典的刚需户型，分布在项目小高的中间户，整体方正，半通透；南向阳台连通客厅和次卧，主卧带飘窗，保证了自然采光；该户型有一个亮点，将如厕间、洗漱台以及淋浴间进行了隔开，达到了1.5卫的功能，这一点与其他的中间户有个明显的区别。

  片区新盘少 较为冷门

       青山湖区是南昌跨度最大的区域，最北可到青山湖公园东北侧的临江商务区，最南可到昌南大道以内的王家庄，最亮的高光时刻还在10多年前的东扩时期，也就是如今价值等同第一梯队的梦时代区域。

       艾溪湖南的城东区域自5年前的万科，至今不曾被人想起，你要说南钢或青山湖万达，人们才有些许印象。

       城东片区产业多为第二代产业中的制造业，往东罗家集南钢顶起了那片天，往南看昌东工业园和纺织服装生产制造，规划预打造服装综合服务中心，建成纺织服装数字化转型示范区，好避免在未来碳中和的大时代被淘汰。

       而缺少高新科技加持的城东片区确实让人看不清未来，但好在还能依赖高铁东站的崛起，能吃上些边缘红利，未来不管发展几何，最起码板块东侧面貌会有所改善。

  自驾较便利 公共交通一般

  轨道交通：

       目前板块内没有地铁线路经过，未来最近的站点为南昌地铁2号线东延殷王站（规划），大概1.2公里的距离。

       公共交通：

       目前项目1公里范围内有10个公交站点，但公交线路不多，仅有4条，分别为831路（京东公交停车场-昌东南钢片区）、824路（京东公交停车场-罗家集停车场）、215路（老福山南-昌东南钢片区）、801路（保利东湾-青山湖万达广场）；主要线路为周边片区的通勤地，不过多数公交会经过地铁口，换成地铁出行还是比较便利的。

       自驾：

       项目位于青山湖区市场路与月坊南路交界处，项目往东约150米即为昌东大道，沿着昌东大道往北约2公里，可到达艾溪湖大桥，无论是前往老城区北京东路还是高新瑶湖片区，均比较方便。

       沿着昌东大道往南行驶1.2公里可达到解放东路，沿着解放东路西行1.8公里可抵达解放路商圈。目前昌东大道以及解放路路口都比较一般，沿途坑坑洼洼，驾驶体验一般。

现场配套较多 但不够突出

  教育配套：

       教育配套方面，出了项目正门（北门）马路对面有一块规划教育用地外；项目往西步行200米，便是万科城小学，不算大家传统意义上追求的名校。

  医疗配套：

       项目距离江西中医药大学第二附属医院约350米，江中二附院占地面积1.7万平方米，建筑面积3万余平方米，开放床位数410张，是南昌城东区域的一所省级综合性医院，也是一所三级甲等中西医结合医院，足够附近居民就医。

  公园配套：

       项目距离艾溪湖南入口约1.8公里，艾溪湖湿地公园是南昌市唯一的一块典型城市天然湿地，风景还不错。

       其他配套：

       商业方面，解放路商圈包含青山湖万达、龙湖天街，绿滋肴庙街等大型商超，距离项目约2.5公里，不近也不远，骑个小毛驴可能更快了。

价格偏高 潜力要看东站的发展

        目前，招商金茂正荣依云上城小高层均价在13500-14000元/㎡左右，不过不时会放出一些特价房源，单价1.2万元/平左右；洋房还没开售，暂时没有定价。

        目前该板块内新盘很少，龙湖春江郦城基本售罄，其余的楼盘也均为尾盘状态，所以该板块整体就比较冷清，不像其他板块新盘较多，讨论度也比较火热！

        二手房方面，项目旁边的万科城三期目前二手洋房中层均价约12700-13500元/㎡，与依云上城相比，万科城的住宅体量更大，但该盘建成已有段时间，价格相对较低。

       价格潜力：

       项目目前位置、配套都不算特别突出，虽然属于青山湖区，但位置比较边缘，周边老旧小区比较多，路况也一般，以目前项目的售价，可能在别的区域能够有一个更好的选择。

       不过这个状况可能会因为高铁东站的建设而发生改变，具体未来会怎样，这个要看东站发展的速度和配套落地的情况。

       项目不足     

       项目东侧为昌东大道，车流量较大，且有一个加油站，多少心理上会有一些不爽！其他方面，周边整体面貌一般，特别是东面，临近南钢厂，老旧小区较多。