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乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：万科江右东方

       ①万科品牌 物业口碑好

       南昌人民还是很看重万科的牌子的，无论是产品的设计还是物业服务，在南昌都属于第一梯队。

       ②象湖滨江板块  有一定潜力

       象湖滨江作为南昌一江两岸的重要组成部分；与九龙湖一江之隔，随着两座过江大桥的建设，未来区位优势会逐渐显示。

       ③新中式风格 低密社区

       项目容积率仅1.8，小高+洋房的设计，搭配新中式风格，居住舒适度较高。

      ④ 临近公园 环境不错

       项目一路之隔为抚河湿地公园（规划），未来业主多了一个休闲散步的去处。

       综合推荐购买人群：

  高层10500元/㎡，洋房13000元/㎡，适合象湖老城土著及南昌周边限购的刚需及刚改人群。

  万科新中式社区 容积率低

       万科江右东方是万科在象湖滨江的第一个项目，主打新中式风格的社区。项目占地约5.4万㎡（约80亩），总建面13.3万㎡，小区容积率约1.8、建筑密度25%、绿化率35%，作为一个高层+洋房社区，这个容积率算非常低的了，居住环境舒适。

       项目共15栋住宅，共规划854户，其中1#、2#、5#、6#为27层高层；3#是一栋18层的小高；7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#、16#、17#均为11层洋房。

       面积段方面，目前项目推出4个户型，其中包括89㎡三房两厅一卫、117三房两厅两卫的高层/小高户型；129㎡四房两厅两卫、144㎡三房两厅三卫的洋房户型，而目前在售的1#、5#、7#、8#涵盖了上述所有户型。

       小区采用人车分流设计，共有车位1035个，车位配比1:1.2，未来能满足小区住户停车需求；此外，江右东方采用自持的万科物业，每栋楼（包括高层、小高、洋房）楼下均配有楼栋管家，帮户主处理一些临时事务。

       小区整体以新中式为设计理念，用现代的手法呈现了10种带有东方色彩的主题园林，其中包括抚河柳岸、天地雅叙、象湖集萃、南浦望月、东方初晓……另外，小区內还儿童游乐场，专属的茶艺区、娱乐区、桌游区、健身区等各种设置配套，供住户使用。

  主力户型分析：象湖滨江少有改善户型

  1、A户型四房两厅三卫      

       洋房144平四房三卫户型，分布于7#、12#、15#，该产品为象湖滨江少有的改善户型，整个户型很规整，四开间朝南，南北通透；入户玄关设计，储物空间阔绰。

       四开间朝南，双次卧、客厅以及主卧朝南，采光一流；每个卧室均配备飘窗/阳台空间，实用面积增加不少；南北双阳台，南向阳台面宽达到了7.5米，进深达到了2米，实地体验非常棒！

  2、B户型四房两厅两卫  

       该户型为129平洋房四房，主要分布于8#、9#、10#、11#、13#、15#、16#楼，该户型与144平格局类似，只是少了一个卫生间的空间；同样是南北通透，四开间朝南设计，采光通风都很不错；南向阳台进深最宽也达到了2米，非常宽敞！

       3、C户型四房两厅两卫 

       117㎡三房两厅两卫，户型分布在1#、2#、3#、5#、6#端户，户型方正，南北通透，三开间朝南，客厅、次卧以及主卧朝南，双卫设计，明厨明卫。

       厨房设计为90°双拉门设计，开放式厨房增加了空间感，约7.7米的南向阳台，保证了自然采光，玄关处带小飘窗，后期可设计为鞋凳，方便实用。

       4、D户型四房两厅两卫 

       89㎡三房两厅一卫，位于1#、2#、3#、5#、6#的中间户，经典的刚需户型，89㎡还有契税优惠。

       户型整体方正半通透，阳台连接次卧，保证了采光；卫生间干湿分离，使用起来效率更高，同时保证了卫生间的干爽卫生；明厨明卫，全卧飘窗/阳台，增加了业主的居住舒适度。

  象湖滨江正大开发 未来可期

       根据南昌“一江两岸”的发展规划，朝阳区开发几近饱和的状态，发展南下至南昌县已成必然结局；而有关规划更将象湖滨江板块划作南昌南部的投资空间承载区，成为城市商务科创副中心。

      象湖滨江目前的开发规划，是以东祥路为南北主轴，形成了三大圈层；北部为商贸圈，新洪城大市场便坐落于此；中部为商业产业圈，南部为文化生态圈，整体发展格局规划明确。

      值得一提的是，基于发展需要，目前板块内正建设南昌第七座过江通道（九龙湖过江大桥）和洪州大桥（建设中），九龙湖过江大桥西起抚州大街，东接东莲路，总里程约4.7公里（具

体以相关主体的施工建设及政府审批为准），建成后片区与九龙湖板块将快速相接，板块未开可期。

  自驾便利 公共交通待完善

  轨道交通：

       目前，万科江右东方周边未规划有地铁线路，最近的地铁站点为3.6公里外的4号线东新站，该线路预计2021年12月底开通。

       公共交通：

       目前项目1公里范围内有4个公交站点，但公交线路仅有3条，分别为218路快班（银三角银河城-红谷滩万达），848路（迎宾北大道地铁站-河洲路公交停车场），241路（朝阳公交枢纽-汇仁大道河洲路路口），公交主要触及的区域还是偏少，目前单纯的靠公交出行还是不现实。

       自驾：

       项目往北350米即为东莲路主干道，往西行驶2公里到达九龙湖过江大桥（在建）以及沿江快速路，上桥可快速通达九龙湖片区，沿江可前往生米大桥和朝阳板块；沿着东莲路往东行驶500米可上桃新大道快速路（在建），可快速前往朝阳片区、南昌一、二环线通达全城。沿江快速路随着朝阳板块的入住率上升，上班早晚高峰会出现比较严重的堵车现象。

教育医疗生态配套齐全

  教育配套：

       万科江右东方自带一个约3200㎡9班制幼儿园；此外，项目一小区之隔规划有12年制教育用地，未来小孩上学还是非常便捷的。

  医疗配套：

       离项目最近医疗配套为南昌大学第一附属医院象湖分院，大概2公里的距离。

  公园配套：

       项目距离昌南体育公园约1.6公里，总占地30万平米，包括体育场、体育馆、游泳馆、运动员接待中心、全民健身设施及商业配套设施。

       此外，项目最大的特色为一路之隔抚河湿地公园（规划），该项目是政府投资约57.7亿元打造的大型生态公园，依“一带四区四十八景点”打造，全长约12公里，未来项目周边环境会非常不错。

       其他配套：

       商业方面，项目周边多个小区设有沿街商业，且项目自带约1700㎡的底商，业主的日常所需还是能满足的。

       大型商业方面，区域内3公里大型商业比较缺乏，之前大家盼望的爱琴海商业遥遥无期，最近的为2公里左右的嘉福新天地7万方商业；另外项目距离新洪约4公里的距离，总的来说，目前片区缺乏大型商业的支持。

性价比不错 有一定潜力

       万科江右东方目前高层10500元/㎡左右，洋房13000-14000元/㎡；周边新盘众多，海伦堡中奥玖悦府高层单价9500元/平，聚仁滨江悦城高层单价8800元/平，力高君誉滨江高层11000元/平，联发时代天悦小高层11500元/平，万科这个价格有一定的竞争优势。

       二手房方面，项目周边均处于大开发阶段，二手房很少，滨江北部新洪大商圈二手房在13000元/平，不过两个区域配套相差较大，不具备很强的参考性。

       价格潜力：

       目前万科江右东方高层的均价在10500元/平，价格还是比较有优势的，毕竟万科的牌子和产品摆在那；从以往万科在南昌开发的楼盘来看，后期维护都还不错，二手房普遍会比周边同档次的小区高出一些，保值性不错。

       增值性的话，这个要看后期象湖滨江整体的发展情况，我觉得有一定的潜力，等板块内住宅开发到后期，商业类及公共服务类配套的落地，未来还是值得期待的。

       项目不足     

       项目相比于象湖滨江其他楼盘位置优势不够明显；从整体来看，象湖滨江目前各项配套都还不完善，发展成熟还需蛮长的时间。