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  乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：恒茂未来都会

  ①产品体系丰富，满足购房者多种需求

  恒茂有高层、小高层、洋房、别墅，各种类型产品均有售，其中高层还分装修、毛坯，洋房、别墅品质不错，市面上需要的恒茂都有。

  ②环境优越，生态宜居

  湾里本来就是南昌的“后花园”，景观资源丰富，内部园林体系也是不容小觑，特别是三期洋房，遍布28出景观节点，移步异景，生活与自然结合的很好。

  ③性价比高，内部配套齐全

  单价约9500元/㎡，洋房也刚破万，性价比毋庸置疑，这么低的价能买到宜居的洋房，比较刚需适合入手，此外，项目内部配套多个共享配套。

  综合推荐购买人群：

  一万出头就能购买的洋房，适合对公共交通要求不高的人群，刚需或者养老的群体。

  体量大，产品体系丰富  

  恒茂未来都会是恒茂回归南昌元年的作品，占地约41万㎡，建筑面积约102万㎡，容积率约1.80，绿化率约32.84%，小区体量蛮大，一期总共23栋楼，二期有25栋，产品体系也十分丰富，涵盖小高层、高层、洋房及别墅。整个小区规划户数达6610户，车位共6021个，配比1:0.9，其中略紧张。

  恒茂未来都会产品建筑随市场主流，洋房、高层、小高层混合布局，别墅位于整个小区的西南地块，自高向低排列，视野会很好。前期售罄高层(2梯4户)毛坯单价7900元/㎡起，目前在售的89-123㎡洋房（9F，1梯2户），精装均价10800元/㎡，带地暖交付；187㎡联排别墅现房，均价18000-20000元/㎡。

  项目内部利用原生坡地的高地落差打造立体园林，区别于其他楼盘的是，恒茂未来都会汲取国际前沿人居经验，在社区里打造10大共享空间：近2000㎡共享儿童馆；7大主题游乐区；室内恒温游泳池，1年4季随心畅游；NBA专用地板篮筐，高标准羽毛球馆；健身房、艺术馆等。小区还规划建设超10000㎡的精品时尚街区，满足业主生活需求。

  户型性价比高，刚需首选

  Y-B洋房户型

  恒茂的户型非常之多，这也跟它产品类型比较多有关。高层适合刚需，主打的都是小户型。洋房的户型有所考究，性价比高。别墅就是纯粹的山居大户型，适宜人群小众。这里着重解析洋房的两个户型。

  89㎡的洋房市面上不多，这是因为洋房得房率高，公摊面积小，容积率相对高一些，89㎡的户型略微“不划算”，但是恒茂有。89㎡三房两厅一卫，户型设计没有随大流的做景观阳台，而是保证了小户型也能南北通透，三房也不会太紧凑，非常适合作为婚房购入。

  户型采光性好，南北通透，明厨明卫，空气对流，安全又卫生；89的洋房起步，得房率高，空间不会局促，餐客厅一体，连成一线，空间延伸感十足；三开间朝南，南边卧室均带有飘窗，采光充足， 还能增加收纳空间；北面卧室可改成书房等安静的工作区，不会有阳光刺眼，也不会被打扰；动线流畅，又能让家庭成员之间的联系紧密；厨房“偏安”于西北一角，不打扰作息，与餐厅还是相连，操作便利。

  唯一有所不足的是卫生间只有一个公卫，私密性有欠缺，还会有点拥堵，但是这也是受限于整体面积不大之困。

  Y-C洋房户型

  89㎡看起来不够“洋房”，而108㎡可以算真正的“起步”了。108㎡三房两厅两卫，双阳台，南北通透，双卫生间，功能分区布局合理，操作编辑，

  入户有玄关设计，还比较宽敞，归家的仪式感还是要有的。南向客卧自带独立大衣柜，不面对床，更显空间感。南北双阳台，一个作为生活阳台，洗刷晾晒生活方便；一个作为景观阳台，赏景休闲不在话下。U型厨房，一点都不拥挤，厨房里的时间占有一个家庭生活很重要的一部分，为了心情舒畅，使用起来更方便舒适，就有了自带窗户，细且超流畅设计，正对着餐厅，互动性强，上菜方便。

  主卧是休息的主要阵地，带有独立的卫浴设备，配上飘窗，藏在房间里能享受一整天。空间无浪费，再次诠释了什么是性价比。

  总体而言，恒茂的洋房户型都是左中右结构，强调实用性，舒适都藏在细节设计上，值得刚需收藏。

  一环旁，九湾新城人气聚集地     

  恒茂未来都会位于南昌湾里区。湾里，一直被称为南昌的后花园，自然资源丰富，森林覆盖率高达74%，是南昌本地人休闲放松的好去处。2019年，湾里撤区，并入新建区，2020年6月，湾里管理局挂牌，对南昌市揽山入城，打造“山水名城、生态都市”战略的实施和做强做大“大美湾里”旅游品牌都具有十分重要的意义。

  近年来，随着“揽山入城、山城融合”战略的深入实施，当地新型城市化建设加速，湾里融入南昌大都市核心区，逐步从后花园进化为“都市中心花园”。

  恒茂未来都会项目地处湾里区天宁路以南、宁中一路以东，归属于九湾新城板块位于湾里的东南面，三条主干道（梅岭大道、南昌绕城高速、前湖快速路）以双十字交叉，分别对接红角洲、九龙湖新城以及红谷滩中心区，快速交通的便捷性也促使九湾新城成为湾里中心，包括凤鸣湖公园、湾里区旅游集散中心、红星爱琴海购物公园、漫和城商业、南昌市二十八中都集中在该片区。

  区域的实力提升以及密集的配套资源投入，九湾新城也成了许多开发商的抢滩的热土，吸引了恒大、万科、碧桂园、红星、恒茂、赣电等多家知名房企，众多房企大量集中开发，片区逐步成熟。当然，该片区系湾里管理局自行打造开发，市政投入力度相较其他新城有所欠缺，这对区域的未来前景有一定影响。

  通勤困难，公共交通不够便利

  轨道交通：恒茂未来都会周边目前没有地铁线路覆盖，不过从南昌地铁第三期建设规划图上看到，未来将建设7号线，具体以实际批复为准。

  曝光的规划图上显示，7号线一期起点站从翠苑路引出，向西沿翠苑路敷设，向西下穿昌九快速路、乌沙河后沿礼步湖大道向北敷设，在与子实路交汇后往西，沿子实路敷设，至新建区文化中心处向北沿文化中心东路敷设至工业大道，往西沿工业大道、湾里大道敷设，在与岭秀湖公园西侧往东北延伸，沿八面山大道敷设，在湾里管理局周边设站。从建设规模看，南昌轨道交通7号线一期新建线路28.5公里，全线设站21座。

  公共交通：小区目前1km范围内5个主要站点，最近距离的站点主要路线是875/876路线。另700米的距离是邓家坪/公安局站有146路、170路、522路。146路、170路是目前湾里重要通勤线路，往东边红谷滩老城区方向走。

  875路长度约16.6千米，为外线环形线路，设30个车站，起于新经济产业园出发，途径南昌教育学院、洪崖丹井景区、南昌市湾里文化馆、磨盘山森林公园、南昌教育学院、湾里文化商业街，到达新经济产业园。南昌公交875路/876路覆盖全区广场、医疗、教育、市场等公共场所，畅通了城区交通“微循环”，全面串联现有的公交线路，实现湾里公交的无缝换乘，最大限度的贴近市民需求。

  自驾：项目位于湾里区天宁路以南、宁中一路以东，紧邻梅岭大道、距离前湖快速路路口1.6公里、南昌绕城高速路口2公里，三条主干道分别通往红角洲、红谷滩中心区和九龙湖新城等片区。梅岭大道是湾里三条对外主干道的重要一环，天宁路则是九湾新城的腹地，连通新老城区的道路宽敞，车流量不多。

  配套基本落地，但“后劲”不足

  教育配套：根据湾里最新的学区划分，恒茂未来都会已划入南昌28中学区范围，今年9月，南昌28中已经开始招生。而南昌二十八中是南昌前十的名校，距离项目约700m，目前学区划分为二十八中，但是后期生源多起来后，可能会面临重新划分的情况。周边3公里范围内还有湾里一中、湾里四小、湾里五小、招贤镇中心学校等教育配套。板块内亦有江西中医学院、江西警察学院、师范高等专科学院等大学城。

  医疗配套：项目3公里范围内有湾里人民医院、南昌市中医院、新华医院、幸福街道保健所、妇幼保健院等医疗配套，不过缺乏三甲医院。

  公园配套：项目本身所处的湾里板块就为南昌的后花园，梅岭景区山脚下、周边3公里范围内还有凤鸣湖公园、岭秀湖公园等。

  其他配套：商业方面，恒茂未来都会自身配备约建设超10000㎡的精品时尚街区，满足业主生活需求。对面即是恒大林溪府6700㎡商业街，约8800㎡影城商业，此外，距离项目300米处有红星爱琴海购物公园以及赣电琴街商业，周边还有3700㎡农贸市场、大型品牌超市、品牌酒店、省级旅游集散中心相继入驻。商业资源丰富，只是就目前经营状况来看，恒大影城商业人流量最多，剩余商业需要等待整体居住人气上来，才能形成规模化的商圈。

  板块整体均价低，潜力待定    

  湾里一直属于价格洼地，整体装修高层均价9200元/平，区域内的新房价格相差不大，南昌恒大林溪府带装修9500元/平，海玥名邸约9500元/㎡，赣电贵府约9800元/㎡。而项目因为邻近恒大，本身内部配套丰富，产品多总价低，销售情况较好，洋房别墅价格稍高。与同市场定位的欣悦湖板块新房比较，恒茂未来都会比该板块新房价格上优势明显，性价比高。欣悦湖毛坯高层整体均价在1.2万元/平，未来都会带装修仅9600元/㎡。

  片区内二手房楼盘较少，红星九湾天铂已交付房源售价约9800元/㎡，万科璞悦里均价9800-10000元/㎡。

  价格潜力：随着大南昌都市圈、西二环等规划的获批及建设，湾里与主城区联系越发紧密，10公里的距离，15分钟的车程，价格相差一倍，以时间换空间，对于很多人来讲都是划算的。而且越来越多的文旅项目落户到湾里板块，区域价值凸显，外加未来大概率轨道交通的落地，项目保值性还是可以的，增值性需要看未来各类配套的落地情况。

  项目不足

  项目的把不足其实也是板块上的不足，距离主城区还是太偏远，公共交通不够便利，配套虽然齐全，却并没有非常有影响力的商圈，人气不足，特色有余，需要等待发展。