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  乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：中海云麓里

  ①经开黄家湖板块 距红谷滩较近

       项目位于经开区黄家湖板块，处于经开区、红谷滩以及新建区三大区域的交汇处，位置有一定优势。

  ②央企品牌 有一定保障

       中海地产开发，央企品牌，质量及安全有一定的保障。

       ③户型不错 户户通透

       高层+洋房产品，户型包含93-106-145平，户户南北通透。

      ④周边配套较醇熟 满足日常所需

       临近南昌二中经开校区（初中），周边商业、学校、交通均尚可，周边居住氛围较浓。

  综合推荐购买人群：

  临近南昌二中经开校区，特价8500元/平起，适合工作在经开、红谷滩周边有适龄学童上学需求刚改客户。

  自带1万方商业 满足日常需求

  中海云麓里总占地约5.4万㎡，总建面约14.3万㎡，容积率2.1，绿化率30%，整体算是中规中矩；项目总户数918 户，车位1039个，车位配比1:1.3左右，车位充足。

        整个项目规划12栋住宅，其中1#2#3#为27层高层，位于整个小区的最北面；9栋6-17层的住宅(5#6#7#8#9#10#11#12#13#)位于南面，其中12#、13#为安置住宅。

        项目共有四个户型，分别是A1-93㎡三房两厅一卫、A2-93㎡三房两厅一卫、B1-106㎡三房两厅两卫、D1-145㎡三房两厅两卫。目前93平三房有特价活动，单价8500元/平起。

        从沙盘实景来看，整个项目的楼间距还是比较宽的，空气流通应该不会差；小区内部也有不少娱乐体育设施，篮球场羽毛球场、儿童游乐设施、成人健身场所等。

        项目自带1万方商业，直接与小区东门相连，住户出门就是商业街区，日常购物比较方便。小区设置了东、南、西三个出入口，整个小区采用人车分流设计，老人小孩在楼下活动相对安全。

       同时，小区还配备了5G功能，像什么5G入户、5G云端对讲，5G贩卖机、5G可自由拓展空间、全小区无钥匙进入等智能设备。

  南北通透 各户型都不错

  1、A1户型93㎡三房两厅一卫

       93㎡三房两厅一卫房型，户型方正，南北通透，带入户玄关，三开间朝南，餐客厅一体，空间感比较强。

       L形厨房设计，相对比较开放，灶台空间和储物空间较大，而相对于93㎡的户型的厨房而言，即便是L型厨房，水槽和冰箱间的距离也不会太远，走动起来也不会太麻烦。

       宽景阳台让客卧相连，整体采光充足；该房型客卧也是一个亮点，客卧既有通往阳台的玻璃门，还有一个小飘窗，整体可利用空间较大，采光和空气流通也更好。

  2、A2户型93㎡三房两厅一卫

       该房型位于三栋高层里在的中间户，虽然也是一个93㎡三房两厅两卫的设计，但整体与作为边户的A1户型相比，则变现的逊色不少。

       户型整体方正，半通透，餐客厅一体，明厨明卫，无入户无玄关设计；虽然南向阳台较长，连通了客厅和次卧，保证了采光，但与A1户型的次卧带飘窗相比，则变得中规中矩。

  3、B1户型106㎡三房两厅两卫  

       106㎡四室两厅两卫设计，户型方正南北通透，餐客厅一体，但也各自独立，入户带玄关明厨明卫。

       阳台较长，链接整个客厅和次卧，整体自然采光充足；主卧套间设计，有独立的卫生间，保护了户主的私密空间。

  4、D1户型145㎡四房两厅两卫

  145平大四房设计，1梯2户， 户型比较方正，南北通透；入户左侧为一个长辈房，互不干扰；四开间朝南，双次卧、客厅以及主卧朝南，搭配7.4米南向大阳台，采光效果不错。

       餐客厅一体，但各自独立分区；北向一个房间设计为独立的书房，房间较小且不带飘窗，做成卧室可能空间不够，但书房还是可以的；双卫设计，主卧套房，起居便利。

  黄家湖板块 三区接壤之地

   中海云麓里在经开区所处的板块是黄家湖板块，位置属于红谷滩、新建、经开三大板块交汇处，来往三个区都比较方便。

        目前该板块依整体发展格局是以青岚大道与玉屏大街的交口形成商业商务核心；同时在沿青岚大道两侧形成总部经济带，在沿桂苑大街两侧形成行政办公带。

        据了解，云麓里项目周边工厂、高校都比较多。工厂的类型包含高新材料、药业、生物光电等；高效包含东华理工学院、南昌师范学院昌北校区、电力职业技术学院等。

        周边二手房楼盘像和正智汇谷（欧菲光的员工房）、新力帝泊湾、江报翰林世家等入住率还可以，居住氛围还是很浓的，有一定的人气和生活基础配套。

  自驾便利 公共交通待完善

  轨道交通：目前板块内没有地铁线路经过，不过未来可能会有地铁5号线，具体以官方公布的为准。

  公共交通：中海云麓里周边公交路线较为薄弱，仅有三条公交线路正在运行，其中项目在青岗大道上，往南走100米左右，有一个青岗大道黄家湖西路口北站，公交车有257路（经开区富樱路公交首末站—世贸路红谷大道口）可以来往返开区和红谷滩区。

       另外在青岗大道和黄家湖西路的交汇处往西走50米，有南昌经开区新庐小学站，可乘坐公交214路区间车（洗马池—江西财大麦庐园北区）和247路（红谷滩配套中心—南昌师范昌北校区），往返经开区、红谷滩和南昌的东城区。

  自驾：公交线路虽然不算多，但中海云麓里周边道路网还是比较发达的，沿青岚大道到黄家湖西路直达黄家湖立交，连接南昌一环线，通达南昌各版块；沿广兰大道通达老城区、朝阳等板块。总体来说，项目距离红谷滩还是很近的，工作日路况良好，几乎不会有拥堵现象。

  配套较齐全 满足基本生活需求

  教育配套：中海云麓里旁边约500米，分别有南昌二中的经开校区初中（在建）和新庐小学，此外，距离项目1公里左右，正在建设南天阳光小区配套小学，预计2022年竣工！

       同时，项目旁边的绿梦项目，未来其售楼部将交付给政府，成为一所公立幼儿园，基本上解决了学前、小、初、高学校的问题。

  医疗配套：医疗方面，项目1公里范围缺乏大型医疗配套，5公里范围内有南昌经开医院（3.6公里）、江西省儿童医院红谷滩分院（4.3公里）等医疗配套。

  公园配套：中海云麓里的公园配套不多，距离项目500米左右在建龙潭公园，全长约6.5公里，面积约2000多亩，将建设山林回忆区、阳光艺术区、邻里交往区、生态休闲区等四个绿地活动片区。

  商业配套：商业方面，小区有自带一个一万方的商业街区，往西大约800米有由东投开发，1.9万方以爱情为主题的海棠之恋商业街区。能满足住户的日常购物需求。

  自住可以 升值潜力一般

   中海云麓里目前装修房均价在12000元/平，不过最近推出了一批93平的房源，单价仅8500元/平，对于刚需购房者来说是一大利好！

        旁边的新房产品有绿梦隆和青岚书院以及东投国贸海棠之恋，绿梦全部为洋房产品，单价在12300元/平，不过项目为本土开发商，品牌和物业对价格的影响还是蛮大的。

       东投项目目前在售均价11800元/平，最低9600元/平起，自带小型商业，而且更加靠近南昌二中经开校区，为中海最直接的竞品。

       二手房方面，项目周边有江报翰林世家（11731元/㎡）、和正智汇谷（10596元/㎡）、新力帝泊湾（13197元/㎡），嘉业海棠湾（12016元/㎡）。

  价格潜力：中海云麓里整体户型都还不错，各个户型都做到了南北通透；周边基本的生活配套都比较醇熟，且黄家湖板块距离红谷滩也比较近，板块目前整体均价在1.2万/平，不算高，有时候还会有特价房的露出，保值性还是很不错的；未来增值方面，需要看经开二中的成绩水平，毕竟这一点很重要。

  项目不足

  中海云麓里地处经开，周边面貌一时半会儿也很难得到一个大的提升，虽然目前经开区在转型，但是整体属性不够强势；另外，周边公共交通和大型商业配套还需较长的时间来提升。