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乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：联发红城投藏珑大境

  ①九龙湖虎形山板块，党校旁圈层较高

       项目紧邻省委党校，省政府等机关单位，政务区圈层较高。

  ②纯洋房住宅，低密居住舒适

       40栋都是洋房，9-11层，楼间距大，容积率低，采光无阻挡，搭配小区内外的景观园林，在南昌市面上还是属于稀缺产品。

  ③四房起步，交付标准高

       117㎡为最小的四房户型，还有137、167㎡的大户型，装修交付，每个户型都带地暖系统，标准较其他装修楼盘要高些。

  ④公园景观环绕，环境优越

       片区内新楼盘较多，距离公园较近，等建设全部落地后，这里会是人居宜居聚集地。

  综合推荐购买人群：

  大户型适合纯改善人群，总价187-330万，不限购，需要有一定的经济实力。

  产品稀缺性强，纯改善社区  

       联发红城投藏珑大境是纯洋房社区，占地面积约75138㎡ ，建筑面积约363088.11㎡，容积率为1.8， 绿化率约35%，楼间距达1:1。项目规划有40栋住宅，一期有24栋，总户数1000户，均为9-11F的洋房产品，主力户型四房起步，最小户型面积117㎡，另外还有137、167㎡户型，得房率达85-87%。

       目前少量洋房在售，位于5、9、11、20#，1梯2户，均价15000-18200元/㎡，物业费3.5元/㎡·月，预计2023年12月底精装交付，预计9月加推8、10、12、15#。

       藏珑大境建筑布局上采用了排兵式布阵，深灰色的仿石材多彩漆外立面显高级。小区前后都是园林，每一栋洋房的南面和北面，均有绿植，且多以高大乔木为主，造价高，构筑了十万方的森系园林景观。小区内部的生活设施较齐全，600米的跑道、健身区、篮球场、儿童活动区、活动室等，完全考虑到了从小孩到老人的全龄段生活需求。整体看，小区功能完全，质感不一般，符合改善定位。

  四房起步，户型装修设计大气

  1、嵘境117㎡四房两厅两卫  

       嵘境户型为建面约117㎡的四房两厅两卫，景观大阳台，空间设计延伸感强，宽敞不局促，整屋配备中央空调，整体实用性高，细节上也是十分考究。适合改善群体的首套。

       虽说面积仅有117㎡，但是得房率高达86.4%，室内面积并不小。厨房、餐厅、阳台连成一体，加上宽6.8米的大阳台，因为是实体样板房，能实实在在感受到它空间感的延展通透。

       全功能四房，空间高度利用，合理无浪费；主卧套房式设计，双卫生间避免有使用拥堵的情况，全明户型，采光性不错，还通风。藏珑大境是装修交付的楼盘，装修标准是市面上比较不错的。细节可以看看厨房，L型设计，带有凉霸，最吸引眼球的当属水槽旁的洗碗机，以及预留的双门冰箱位。

       更不用说还有万向龙头、大水槽、石材纹理的厨房台面，都很体面。水槽下面的橱柜用铝膜进行包裹，进一步防止橱柜腐蚀，人性化很贴心。厨房拉门滑轨设置在了上方，方便打扫，老人小孩也不容易摔跤。

  2、嵘境167㎡四房两厅三卫  

       璞境户型为4+1房两厅三卫的大户型，建面约167㎡，四开间朝南，南北双阳台，全屋中央空调，还带地暖。适合预算充足、打算一次性到位的的改善群体。

       走到样板房，首先看到的是入户门，设计了一个子母门，房间层高2.9米，但是房门就高达2.4-2.5米，几乎接近房顶，美观又气派。经过玄关，就可以看见客餐厅空间，设计成L厅。L厅在南昌市场上比较少见，对比横向餐厅更通透，对比竖厅更大气，完美！关键还有一个中西双厨设计，西厨的岛台在L厅中延伸，这个创变的空间可以任意发挥想象装修。

       客厅的设计就更阔气了，横厅包含客厅和后厅，搭配南向约8.5米的景观阳台，空间超大超奢侈，后厅随意设计，改造成开放式书房、游戏室、茶室等等。

       四个卧室三个卫生间，保护私密，卫生间的装修配置也是高标准：杜拉维特的卫浴设置，带有毛巾烘干架，高仪的五金；内嵌式的壁龛，实用性强。如果交付时依旧是这些配置，就接近于拎包入住。三个户型都带地暖系统，地暖每个房间都是单独控制的。

  九龙湖  

       联发红城投藏珑大境位于南昌九龙湖虎形山板块，板块是环绕着虎形山（公园）开发建设形成，未来板块会是九龙湖一带专属的改善住区。在南昌楼市板块中的定位，九龙湖一直受到的关注度都非常高，除了市政配套的大力度投入外，另一个重要原因是不限购。

       作为南昌不限购的区域之一，九龙湖吸引着南昌各城区甚至是周边地市的改善置业群体，板块内像联发红城投藏珑大境等楼盘的人居属性越来越受关注，未来的九龙湖新城，不仅不会是空城，反而会慢慢成为居住中心、生活中心。

  自驾路线顺畅，公共交通待改善

  轨道交通：联发红城投藏珑大境地处九龙湖的虎形山板块富源街与青原山路交汇处，项目距离地铁2号线西站南广场站约2.5公里，距离国博站约2.7公里。

       这个板块在地铁规划中还未设计，近些年来应该不会有路线。2号线西站南广场站是九龙湖板块的重要枢纽中心，不仅可以通往主要城区，还可以转乘高铁、远程客车等。

  公共交通：项目目前2km范围内有5个公交站点，最近的110米的省委党校新校区后门站（503路），503路长班是南北向贯穿红谷滩中心区、红角洲、九龙湖到绿地国博的一条线，可以到达沙井、山姆会员店、国体、外国语学校、绿地国际博览中心等重要地段。

       500米开外的省委党校新校区站（879路、K233路），上下行长度约为9.5千米，上下行均设14个车站，起于绿地国际博览中心站，途经上饶大街、圭峰大道、鹰潭街、龙虎山大道、九江街、地铁国体中心站、茶园街，到达红谷滩区市民中心站。这几条路线班次不多，时间最晚到20:30停运，约20分钟一班，路线车流量不大，正常时段不易堵车。

  自驾：项目西面是西一环，左侧即是枫生快速路，可直接北向去红谷滩、经开区，或者是经祥云大道往东去南昌县，都十分方便。另外抚州大街往东，正在建一座九龙湖跨江大桥，未来直通象湖。目前项目周围道路车流量不多，红绿灯不多，道路宽畅。

学区待定，景观配套丰富

  教育配套：联发红城投藏珑大境的北面即为中小学教育用地，规划九年制学校，规模为小学36班，初中15班。另外在龙兴大街北面，还规划有一所投资4个亿的石钟山学校，规划小学30班，初中15班。目前学校的效果图已经出炉，预计今年开建，2023年竣工，藏珑大境预计2024年年中交付，未来业主们很大可能先在石钟山学校过渡。

       小区内自带两所公办幼儿园，让业主的小朋友都能得到很好的启蒙。

  医疗配套：项目目前2km范围内没有医院体系，等待规划。最近的是直线距离3.3公里江西省妇幼保健院(九龙湖院区)。

       该医院编制床位2000张，占地面积近180亩，总建筑面积约26万平方米。一期含地下部分、门急诊楼、妇幼保健中心楼，建筑面积约为11万平米，规划床位500张。

       设置产科、妇科、辅助生殖中心以及相关配套医技科室 ，新院区目前已开设普通妇科门诊、生殖内分泌门诊、中医门诊以及超声检查、检验、抽血、药房等相对应的辅助科室，基本能满足周边居民的需求。

  公园配套：藏珑大境西面是百米宽的绿化景观带，一校（省委党校）之隔便是虎形山公园，直线距离约1.2公里，东向直线距离1.6公里有九龙湖公园。

       虎形山公园具体位于龙虎山大道以东、上饶大街以南，婺源路以西，占地面积约1110亩。公园目前还是原生态状态，自然资源不少，有山水林田，未来这个公园或将成为九龙湖片区最具特色的城中公园。根据计划，该项目预计将在2025年建完。

       九龙湖公园于2017年正式开建了，总投资4.9亿元！九龙湖公园分主入口、缤纷园、真趣园、运动公园四大区，总面积约86万平方米。缤纷园已开园，是区域内的主要主题公园。

  其他配套：商业配套上，项目周边最近的商业体为融创茂，直线距离约3.3公里，可以乘坐地铁2号线国博站后转879路到项目附近公交站点（省委党校）；杉杉奥特莱斯距离4公里。项目东侧为省委党校，目前还在规划建设中，未来周边环境会更安静舒适。

洋房起价略高，潜力大      

       项目目前在售均价约16000-18200元/㎡，相比周边VR科创城、金地金茂九峯府、华润昆仑御等楼盘价格起价偏高，这是因为项目是纯洋房，起点不一样，装修标准较高，成本高。VR科创城、金地金茂九峯府、华润昆仑御、南昌祥生府四项目均价约15000-15200元/㎡，某些房源单价较低，约13500元/㎡起。

       保利天珺是藏珑大境的主要竞品，天珺也有洋房，均价约17000元/㎡，但是小高层单价约16000元/㎡，天珺由于位置更靠近商业、湖景以及地铁，且有文化大剧院的加持，有些溢价的成分，藏珑大境与之相比价格上稍有优势。

       板块内二手房不多，北面新旅明月台刚刚交付，二手房价约16272元/㎡。东面绿地国际博览城1期售价约16700-17200元/㎡，比新房开盘时期9000元/㎡已经不可同日而语了。

       价格潜力：从上面数据可以表明，项目的保值性不弱，而九龙湖板块在等待配套落地的过程中，区域价值不断攀升，项目作为板块居住价值比较好的楼盘，未来的潜力还是很大的。

       项目不足

        藏珑大境所处位置还在开发中，很多配套还未实现：虎形山公园还未开发，一路之隔虽有教育用地，但具体规划没出来，什么时候动工也不知道。西面靠近枫生快速路，个别楼栋可能会有噪音的干扰；整体来说，目前藏珑大境周边看上去蛮荒的，给人一种比较偏的感觉。还是需要给这个板块多一点时间！