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乐居买房讯 【楼盘测评】——带你看遍南昌好盘

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。编辑每周将挑选市场热盘，明察暗访，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，最大限度还原项目真实人居体验。

  本期楼盘测评项目：保利时光印象

  ①央企开发商 有一定保障

       开发商为保利发展，央企，有一定实力的保障。

  ②自带商业街 未来生活便利

       自带1.5万方街区商业，方便未来业主基本生活需求。

  ③广州路沿线 规划配套齐全

       项目位于青云谱重点打造的广州路沿线，规划有地铁、商业、公园等配套。

  综合推荐购买人群：

  总价110万起，适合青云谱土著及周边工作的刚需客户，113㎡大三房是个不错的选择。

  带1.5万方商业 人车分流    

       保利时光印象总占地约36亩，体量较小，总建面约9.1万㎡，容积率3.0，绿化率30%，总户数544户，车位650个（地下室575个，露天车位75个），车位配比1:1.19，车位还是比较宽裕的，这个可能与其自带商业街有关，预留了相关的车位；整个小区人车分流设计，紧邻主干道广州路，交通比较便利。 

       整个小区包含5栋23-26层高层住宅，2栋3层商业，3栋4层商业构成。住宅主力户型包含91㎡三房两厅一卫，103㎡三房两厅两卫，113㎡三房两厅两卫。

       91㎡户型分布在4#、5#中间户，103㎡户型分布在1#、2#、3#中间户，113㎡户型分布在1#、2#、3#、4#、5#楼端户。 

       目前保利时光印象高层1、4#楼在售，2梯4户，建面约91、103、113㎡三房，带装修，均价12000元/㎡，交房时间2023年10月底，物业费3.3元/㎡·月。

       保利时光印象售楼部以砖红色为主色调，搭配超大的落地窗玻璃，复古中透露出一股现代化的气息，未来售楼部将作为商业街的一部分，时尚感还是很足的。整个小区内部由5栋高层住宅搭配内外环绕式商业街组成，商业街3-4层构造，主要分布在小区的西面和北面，沿着广州路以及城南大道，据了解商业未来主要以餐饮为主。

       内部方面，住宅楼间距在47-50米左右，低住户采光会受一些影响；项目楼层中间配备绿化景观带以及文体娱乐活动场所（包含羽毛球场、阳光跑道）等，可谓是麻雀虽小，五脏俱全。

  113㎡大三房设计 南北通透 

  1、A户型91㎡三房两厅一卫

       该户型方正，半通透；三开间朝南，客厅、次卧以及主卧朝南，采光还是不错的；餐客厅一体，增加了视觉空间感；明厨明卫设计，干净卫生。

       整体来说，91㎡户型是个最为常规的高层中间户型，很普通，不出错。

  2、B户型103㎡三房两厅二卫       

       103㎡户型与91㎡户型类似，不同之处在于阳台增加了较大面积，同时主卧做了个套房设计，多出一个卫生间。其余与91㎡户型几乎一样，像三开间朝南，明厨明卫，餐客厅一体等。

       3、C户型113㎡三房两厅二卫 

       高层端户户型，户型比较方正，南北通透；南向大阳台与北向入户窗、厨房窗户形成对流，采光和通风都不错；三开间朝南，客厅、次卧以及主卧朝南；双卫生间设计，且都做了干湿分离；主卧套房，配备独立衣帽间和卫生间。

       保利时光印象三个户型均比较相像，结构类似，113㎡主要是做到了南北通透，其余大同小异。

  广州路沿线 目前板块不够强势

       保利所处的广州路沿线，定位为总部经济带，2015年，青云谱区发布广州路总部经济区城市规划，将打造成以“EOD绿色生态办公区”为主题的广州路总部经济区，最终形成青云谱区解放西路—洪城路、洪都南大道—井冈山大道、广州路构成的“Z”字总部楼宇经济带格局。

       虽然2015年就发布了整体规划，但是进展缓慢，直到2020年才有起色，可以说2020年是青云谱区的转折年，随着南昌高铁东站建设，加之地铁5号线（规划）沿广州路敷设，广州路与城南大道十字交汇路口地块密集出让，青云谱区2020年“高质量转型升级”项目集中签约，广州路总部经济区以TOD开发模式，爆发进入大城建开发期。

       2021年刚开年，广州路总部经济带沿线保利天汇、保利时光印象、正荣青云宸院、绿都正荣东澜府、赣电洪府等多个项目落户，板块越来越热闹。

  自驾方便 公共交通待完善

  轨道交通：保利时光印象目前周边没有轨道交通开通，预计未来会有南昌地铁5号线相关站点，距离约200米左右，具体情况以官方批复为准。

  公共交通：保利时光印象目前1公里范围内有9个公交站点，5条公交线路，最近的站点为广州路城南大道口，约360米，该站点线路有267路（象湖滨江新洪大—东站罗家集）、829路（老城区老福山-青云谱华东国际博览城）；此外周边线路还有31路（青山湖市政公用广场-昌南大道旁金域华府），234路（广州路西口-昌东大道旁邓坊村），861路（南昌老火车站-昌南大道旁金域华府）。

       总的来说，周边公共交通还算发达，主要公交线路发车间隔在10-15分钟左右，个别线路发车间隔稍长，达到了25分钟一班；线路走向方面，南北走向的线路较多，东西走向的线路较少，未来可能要等广州路打通象湖隧道，公共交通才能更上一层楼。

  自驾：保利时光印象位于青云谱区广州路与城南大道交汇处向东前行约200米，往东连接南昌高铁东站（在建），往西通过象湖隧道串联起象湖、朝阳、九龙湖。

       项目附近还有城南大道，从项目出发沿着城南大道行驶2.5公里可到达南昌二环线昌南大道，沿着广州往东行驶1公里可达到高新南大道（将改造成南北走向快速路），沿着高新南大道往北走可连接九州高架东延线（在建），快速达到南昌一环线。

       通勤方面，周边目前居住密度一般，通勤效率较高，极少有拥堵现象。

自带商业街 大型商业待落地

  教育配套：保利时光印象3公里范围内有青云谱第一幼儿园，南昌三中青云谱校区、江右艺术高中、万溪王华霖小学、南昌十中民德学校（私立）等教育资源；教育水平整体来说一般，没有特别突出。

       我们都知道，青云谱的教育在南昌的一直不算强，不过这一年来也在陆续引进名校合作，比如江西师大附属博文实验学校等，不过广州路附近还未有新学校以及引入学校的新闻，不过随着广州路沿线大量楼盘的交付，可能新学校会加快建设的脚步。

  医疗配套：距离保利时光印象西北面0.9公里为南昌市第五医院广州路院区（二级甲等）、4公里范围内还有南昌大学附属三三四医院（2.8公里）、江西省武警总队医院（3.7公里、三级甲等）等医疗配套。

  公园配套：保利时光印象4公里范围内有包家花园体育休闲公园（2.2公里）、洪都公园（3.1公里）、八大山人梅湖景区和花博园（3.7公里）。

       同时，按照青云谱洪都新城规划，项目以西直线距离约3公里，老洪都机场中轴将打造生态景观长廊，约2000亩生态绿色公园组团，由四座公园组成，内设体育场、灯光球场、景观长廊等，建成后将成为青云谱的大型公园。

  其他配套：保利时光印象目前1公里范围内大型商业配套暂无，不过自身底商以及周边几个楼盘的盘配套商铺基本都可以解决生活需求；此外，距离项目300米处（广州路与昌南大道交汇处）规划有大型商业用地，未来将弥补该板块商业上的不足。

       在远一点的话，5公里范围内有龙湖天街（3.7公里、在建中）、绿滋肴庙街（3.7公里、在建中）、青山湖万达（4公里）等大型商业。

12000元/㎡ 有一定优势      

       保利时光印象产品线很简单，只有3个户型，整体均价12000元/㎡，这个价格与周边新房有几百钱的优势。

       周边目前在售新房有保利天汇，高层均价12300元/平；赣电洪府高层均价12500元/㎡，绿都正荣东澜府高层均价12500元/㎡，保利时光印象高层均价12000元/㎡。

       二手房方面，周边因处于老城区板块，周边二手房仅有老破小等产品，整体均价在8000元/㎡，参考性不强。

       总的来说，广州路沿线其实各楼盘价格相差不大，保利时光印象小区面积不大，整体容积率达到了3.0，居住舒适度可能会受一些影响，同时，小区规划了蛮多的街区商业，未来人员、以及环境还是比较杂的，基于这些因素，价格相比于其他小区有一定优势。

      价格潜力：保利时光印象的总价在110-135万之间，12000元/㎡左右的价格能在老城区板块买一套洋房，对于一些老青云谱人或者周边青山湖、高新上班族来说，还是一个不错的选择，毕竟洋房住起来还是蛮舒服的，也比较稀缺。同时，广州路未来会打通象湖隧道、对接南昌东站；地铁、商业规划都有，未来潜力还是蛮大的。

       项目不足       

       楼盘自身方面，容积率3.0，有点高，居住舒适度会受一些影响；沿街商业街以及紧邻广州路，未来低楼层住户可能会有噪音以及油烟的困恼。

       配套方面，青云谱广州路经济带的口号喊了很多年，整体的一些配套可能需要蛮长的时间落地，像广州路打通象湖隧道、南昌地铁5号线的批复及建设，这些都需要时间；相比于南昌其他板块，青云谱给大众的感觉就是规划很高大上，但是兑现的能力一般。