导语:


整体看衰的2017年楼市,房企会否以价换量?购房者的春天是否到来?房企利润日益摊薄,未来房企竞争的关键是什么?高铁东站选址罗家镇,能否复制南昌西站对楼市的影响?

初春暖阳下,带着乐居江西网友关心的这些疑问,乐居江西"地产少壮派—开年话楼市"开启了与容州港九城营销副总魏国强半个小时的对话,作为浸淫行业多年的"老将",魏国强思维敏捷,语言犀利不失幽默,观点鲜明又解析透彻。

而在开发商囤地愈发艰难的现在,手握3块土地资源的容州未来将深耕南昌,品质提升的容州港九城二期将于3月开盘,体量比港九城还大的新建区住宅地块不久后或将推出,高新地块的打造则以商业为主。

 

容州南昌手握3块土地 深耕九龙湖

容州港九城二期3月中下旬开盘

乐居江西:容州港九城自首次开盘至今快一年,一期住宅房源基本售完,可以简单介绍下容州港九城二期的项目特点吗?推盘计划是?

魏国强:整个港九城分两期开发,总共38万平米,一期差不多11万平米,2016年3月29号开盘,到2016年9月20几号,就一套不剩了。

2016年6、7月份开始启动二期开发。我们计划今年3月中下旬第一个产品正式开盘。二期跟一期最大的不同,就是全部升值了,不管从商业的理念,城市的规划还有项目整体的规划设计,都有一个很大的不同。

首先来说它的整体规划,二期在园林建设上,在空间感上都有很大的把握,二期楼与楼之间超过100米;第二有6个层次的绿化景观带的设计;第三,二期总共有10栋住宅,一栋酒店,外加一个Mall商业,还有沿着320国道和物华中路,整个商业带形成了围合式的社区。

不管从配套还是将来的生活体验,都有很大的质感提升。

此外,我们还延续了一期使用的所有优质合作商,比如说中铁,彩生活,中旅园林等等这些目前国内比较好的供应商。

我们计划在今年3月中下旬开盘,因为我们对未来的楼市还是比较乐观的,而且今年的任务量,可能会比去年更多一些,今年推出的房源应该在1100套左右,实际上可供销售的房源大概在1400到1500之间。公司给我们的销售任务也有比去年略微增长。

楼市小年 平稳增长

乐居江西:今年的楼市业内整体比较看衰,那么任务的增长对于容州港九城来说,会不会压力比较大?

魏国强:实际上,我们去年掐头去尾,真实的销售只持续了半年时间,年初3个月和年末3个月是没有房源的。

大家都在说一句话,大年之后必有小年,我们连续两年的大年之后,小年会到来,那么这个小年相对来说,我觉得不是一个绝对值,是一个相对的。

今年的楼市跟去年最大的不同在哪里?不会有太多的冲击点。拼命的往上跑的人可能是非常少的,但是绝对不可能出现那种大率的,应该说今年相对来说比较平稳,不管是从价格层面,从成交量层面还是从客户选择层面都会是平稳的增长。

房企可能会以价换量 但这把是双刃剑

乐居江西:年前有多位业内人士认为,在南昌市场的开发商应该把握2017年上半年的时机,以价换量,您觉得南昌会存在这种情况吗?

魏国强:每个企业的策略不一样,或者说每个企业的考评不一样,有的企业对利润是有要求的,比如像万科这样的公司,它的绝对值并不是说卡在今年3千亿,还有上市公司赚不了钱,在这种情况下,如果单纯追求最高销售额,是会以价换量的。

还有一些企业像龙湖、绿地这种公司,追求很高的评价,很高的利润追求值,就不会以价换量了。所以每家企业的策略,每家企业的想法是不一样的,基于其战略发展目标,决定未来的发展方向。

但对于购房者来说,其实这是双刃剑,如果项目降价在合理的时间,合理的范围,不是说大家都在涨,你一个人降那肯定是会死。那么受第一波之后,会造成之前购买客户的强烈反应,这也未必是好事。其实降价是一个非正常的渠道。

通常的情况下,企业不会选择这种太激烈的手段,有点壮士断腕的味道。现在我们在谈这个区域涨到了1万1,1万2,但其实我们再看他花的成本,他所带来的税费的增加等等这些,那它的绝对利润值增加也只有5个点到6个点,并没有我们想象中的那么高。

竞争关键:成本管控 产品升级

乐居江西:您也提到现在房企利润日益摊薄,那么对于我们南昌企业来说,外来品牌尤其本土房企,未来的竞争力关键是什么呢?

魏国强:成本管控是最大的一个点,升级产品是第二个点。南昌公司跟外来的企业其实有一个很大的差别,像富力、万科、万达这种公司,他们职能管控,开句玩笑说,这台电脑,都是私人的,都不是公司的,这种公司全是轻资产,所有的东西都摊到个人头上,其实对于成本的管控来说是非常严格。

其实我们江西的公司还处于摸着石头过河的阶段,要向大公司靠拢,还有很长的路要走,那么新力我觉得目前他还走的比较好的,在本土公司里面,是在向大公司靠拢的模式的情况下。不过成功与否在于它未来的战略模式和战略思想。

容州在南昌握有3块土地资源

乐居江西:现在南昌市场外来房企的进入越来越多,那容州对于南昌楼市潜力怎么看?可否分享一下未来在南昌的规划?

魏国强:我们很看好南昌市,不管是从它的去化量还是从它的可发展空间,存货量的比例来看。

容州是一个比较有实力的公司,我们在南昌有自己的规划,一是深耕九龙湖,二是容州在南昌除了港九城之外还有两块地,一块在高新,一块在新建区,我们有自己的储存资源,会坚持长久发展。

容州港九城项目计划在2019年到2020年基本完成。住宅还要配套大概15层的四星级酒店,这里将来可能会有酒店、商场、步行街、KTV等等,基本上做成一个小综合体。相对来说,港九城跟我们周边的项目不大一样。相对来说我们做的比较复杂,在这个片区下大了很大的功夫。

但是我们今年商业未必会推,项目临街的店铺已经做了一些包装,做一些招商但没打算去卖。其实这一路的商业很好卖,但是我都不想出售,主要还是为了小区的整体规划。

因为商业的存活不是一卖了之那么简单,从企业和项目的长远发展,从便于业主生活的来说,最大的能力不是卖,而是人们在这里住的安逸,住的舒适,交通、购物、医疗等等都很齐全,但是现在卖了就无法把控。

第二块是高新地块,大概占地面积3万4千平方,商业覆盖率比较高。

至于我们会做什么样的产品模式,我们会有自己的想法。比如这几年商业不好做,那么我们会等到商业形态达到一定的规模和趋势时,适时地承接商业项目,高新地块基本就会以商业项目面市。

第三块新建区地块比港九城还大,是住宅用地,那块地的建设速度可能会快一些。

南昌商业该旺的地方没旺

乐居江西:那从您的分析来看,南昌的商业氛围如何?空间大吗?

魏国强:南昌的商业非住宅市场存在很大的风险性,特别是这两年更不确定,我觉得存量和库存也不可靠,客观的说,其实卖出去不算什么,商业要能开得起来,能旺起来。

我觉得南昌的商业有点畸形,该有的地方没有,该旺的地方没旺,但是不该多的地方,臃肿。 我觉得首先该有的地方,比如九龙湖区域,高新区,目前为止高新区的商业除了新城吾悦基本上属于空白,这里将来有几十万人口,政府在规划和布局上有严重的偏漏,大概都规划住宅区了。

其次该旺的地方不旺在哪里?南昌市传统中心街区已经是百业凋零了,那是承载我们老南昌人文化的所在地,万寿宫周边,我们应该做三个商业中心在南昌市,然后规划成若干个商业规划点,形成商业的辐射圈。我们去看看,除了春节会好一点以外,那些店面基本是哀声四起,没有哪家说能挣到钱的。

楼市下行 房企差异竞争手法

乐居江西:作为开发商,在这个特殊的时期,在操盘和营销手法上,与以往相比,有什么不一样?未来房企竞争的关键是?

魏国强:好的年份,不用把握什么时间,因为都是好时间。今年可以定位为什么概念呢?就是大小波缓冲年。因为2018年2019年,特别是2019年一定会出现一波下行的行情。

那么大小波缓冲是什么概念呢?第一就是找准节点,找准时间,砸下重拳。我觉得今年12个月里面,一定会分淡旺季,这个时间把握很重要,砸下去了之后收获好好一点,这是第一个。第二是特殊渠道,所有的推广和拓客,一定要精准到每一个买房人头上。

第三是投放媒体会更丰富。我觉得未来投传统媒体的费用会越来越低,那么特殊的渠道,自我拓展的渠道,网络的渠道会增加,它们更加有影响。

这两年投资房产需谨慎

乐居江西:刚才你也提到在今年,房企要有时间节点的把控,那么对于购房者来说,购房的时间结点是怎样的?

魏国强:首先我觉得2017年,如果是说买给自己住的,什么时候买都无所谓,真的没有高低价之分。因为你就一套房子,我同学在深圳,他的房子从8千多涨到10万,那又怎么样呢?你把它卖了,到处还是10万的房子。

其次,对投资者来说,这两年投资要谨慎,因为我觉得下行通道在逐步打开。今年大家都在说利率的调整,买房成本肯定比去年高,税费肯定增长,银行利率肯定调整,升幅还会再增加。

南昌有可能会跟进利率收紧,市长也说了南昌的房子是用来住的,不是用来抄的,这些政府的风向说明了什么?银行系统要产生变化,金融系统目前中国的贷帐、坏帐非常多,必须控制,一旦楼市下行是很危险的事情,所以炒房客谨记。

高铁东站对楼市影响有限

乐居江西:最近,很多市民关心高铁东站落户青山湖区罗家镇,您认为高铁东站能不能复制南昌西站对楼市的影响?

魏国强:其实这个要看,南昌西站是因为有九龙湖大政策,省政府大政策,一体化的发展才有大的新城建设,如果仅仅是一个东站,而不规划东部新城,影响有限。

2016年南昌的规划是要建设好瑶湖、九龙湖、儒乐湖、万城等四个新城,然后往西南方向拓展。其实从目前的政策看过去,未来的政策不一定。昌景黄高铁一开,会不会以瑶湖为基地,从天祥路往南延伸,形成东部城市发展新区也未可知。但是从目前来说,仅仅是一个铁路规划。

从目前来讲,高铁带动的是什么效应?是大城市集约效应。实际上是其实是把小城市向大城市聚拢,形成更多的高铁经济以及新区的快速发展,那么南昌西客站并不是因为南昌西而形成的,而是因为九龙湖新区大发展,因为省政府,因为南昌向西南,实际上九龙湖的发展是奠定了局面的。我并不觉得这跟西站有很大的关系。

东站只是牵引的作用,如果是牵引的作用把整个南昌东部新区规划,而不仅仅只是一个瑶湖新区,整个南昌从高新大道往东,包括罗家镇、长龙镇、麻丘镇,都整合起来,至少目前我觉得还欠缺。

一切的一切要看政府,对于东部大规划的调整。即使东部新区开始设立规划,也是十年的事情,现在规划都没有,楼市将来会是什么样的更无法知晓。

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项目介绍 容州港九城


最新动态

容州港九城项目一期房源已售完,预计2017年3月底加推二期5号高层,建筑面积约89-119㎡,现预约3千享2万;5#楼交房时间为2019年6月。【详细信息以售楼处公布为准】

咨询热线

400-606-6969转36100

楼盘位置

新建区320国道与物华路交汇处(望城新区管委会斜对面)

道路交通

117路、119路、501路、509路、702路等多路公交车直达项目

 
 
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