1.合约销售 32家房企7月业绩环比下降37%

  核心观点

  2018年7月,受季节性因素影响,CRIC监测的32家典型房企的总体销售规模环比下降37%。与去年7月业绩陡降的情况不同的是,本月4902亿元的销售额与1-6月均值基本持平,表明企业业绩具有一定的持续性。

  2018年1-7月,碧桂园累计业绩4614.9亿元,同比增长38%,单月销售规模490亿元。万科、恒大累计业绩为3502.8亿元和3446.8亿元,较去年同期分别增长12%和19.6%。截止7月末,千亿房企数量达10家。

  7月23日召开的国务院常务会议中,财政和货币政策宽松化的基调对房地产行业无疑是一个利好信号,并将一定程度上缓解房企融资难度和资金压力。虽然7月房企销售业绩由于季节性因素环比下降,但大部分房企的供货集中在下半年,可以预计第三季度后半段和第四季度,房企或将加大投资和新开工力度,加快推货,销售规模有望继续保持增长。

  02 企业拿地:本月31家房企新增建面环比下降37%

  核心观点

  从2018年1-7月31家房企月均新增建面来看,整体拿地较去年有所减少,31家典型房企中仅13家房企超过去年平均水平。从房企单月表现来看,7月31家房企在土地市场上表现比较谨慎,拿地总建筑面积为4091万平米,环比下降37%,成交总价环比下降19%,平均成交楼板价达到4549元/平方米。本月全国地市成交持续了量跌价涨的走势,其中一、二线城市的土地均价回归较高水平,同时三四线城市的成交均价也维持在高位,整体地价上涨至今年目前最高位。

  从企业表现来看,本月31家典型房企中拿地超200万平的房企共有7家,同比上月减少了3家。7家房企新增建面达2311万平方米,其中,碧桂园本月拿地规模居31家之首,拿地总量达469万平方米,拿地总价达112亿。总体而言,本月房企整体拿地态度相对上月较为谨慎,部分房企还通过收并购、协议地块等非公开、低成本渠道获取新增土储资源,以雅居乐为例,7月新增96万平土地,其中通过收并购获取57万平的土储资源,占比近6成。

  而从新增拿地区域分布来看,本月31家典型房企拿地重心依旧在三四线城市,新增建面占比超6成,目前棚改热度仍然延续使得多数房企对三四线短期走势看高一线。但随着三四线去库存接近尾声,建立长效机制脚步加快,房企投资布局需更加谨慎,全面覆盖三四线的策略需要根据市场变化及时调整,警惕和回避因短期炒作导致市场非理性过热的三四线,在把握中西部城市轮动机会的同时,适当关注东部二线城市回调带来的底部机遇。

  03企业融资:7月85家房企新增融资额环比下降26%

  核心观点

  本月85家典型房企的融资总额为750亿元,同比下降26%,环比下降26%,本月融资总量同环比都有下降,且较于2017年平均水平下降了33%。从融资结构来看,本月境外债权融资占比39%,较上个月增加14个百分点,境内债权融资占据大头达58%,较上个月减少4个百分点。资产证券化本月融资较少,占比3%,较上个月减少5个百分点。 

  从单个企业来看,本月融资总量最高的是绿城中国,总额达95亿元,其在7月3日及7月9日分别获得8亿美元和6亿美元的境外银团贷款,而且利率相对较低,将用于企业境外债务偿还以及融资。此外,万科和远洋也通过发行境外优先票据以及中期票据等方式获得了人民币70亿元左右的资金。

  2018年1-7月份新增债券类融资成本为5.91%,较2017年全年下降0.30个百分点。主要由于恒大在2017年发行的多笔高利率“老换新”境外优先票据拔高2017年的成本,剔除恒大影响之后境外债权融资成本较于2017年持平。从单个企业来看,建发股份的本月融资成本最低,特别是其在7月24日发行的一笔10亿元的3.0%的利率超短融债券,为7月监测房企的债券类融资的最低利率。

  

  04营销策略:营销折扣力度不高


    

  核心观点

  进入7月,房企在经历过上半年抢收业绩的发力后,本月整体折扣力度不高。从折扣力度来看,除了个别项目出现9.2折**,整体项目折扣多集中在9.8折。参与房企来看,主要以碧桂园、恒大等龙头房企为主。在近日召开的国常会、政治局会议上提出,房地产调控不会放松,房企在面对较大的去化压力之下,让利意愿仍未有加强,主要是受各城市的限价政策影响,企业的项目折扣空间被压缩。

  营销活动方面,由于全国酷暑模式正式开启,高温状态下,房企户外营销活动的活跃度随之降低。7月份进行的营销活动主要分为三类:事件营销、发布会营销和线上营销。值得一提的是金茂本月进行的线上营销活动,在7月13-15日金茂商业联合旗下购物中心——上海、南京、长沙、青岛和丽江的金茂商业项目实现“五城联动“,同步开展了为期三天的“为世界杯打CALL,赢iPhone X”线上活动。金茂商业作为中国金茂旗下零售商业运营的专业板块,自2016年起便提出商业板块未来将进军资本市场,此次活动为金茂吸引了大量的流量关注,3天里全国累计5万余人次访问了活动页面,进一步提升了企业关注度及商业板块业务的影响力。


  05人事变动:泰禾副总裁沈力男辞职去向未定

    

  核心观点

  从108家监测企业的人事变动情况来看,和6月份相比,7月房企高管离职的频率没有太大变化,变动依旧频繁,总体数据上同比、环比均略有增长。

  7月20日,泰禾集团股份有限公司公告宣布,集团副总经理沈力男因个人原因已申请辞职,辞职后将不在公司担任任何职务。沈力男于2009年加入泰禾,先后担任公司总裁助理兼品牌部总经理、公司副总经理职务。此前7月18日,有市场消息称,沈力男辞职后将加入龙光地产,并任职总裁室副总裁,但未获证实。而几天后的24日传出消息,于今年6月从寺库商城离职的CEO陈建豪,会加入泰禾集团主管商业板块,但具体动向亦未得到官方证实。

  恒大这个月出境频率很高,7月15日,Faraday Future(FF)官方微信发布消息称,恒大集团总裁夏海钧已获任FF董事长。7月20日,恒大健康产业集团有限公司公告称公司发生人事变动,宣布李四泉先生已被获委任为公司执行董事及行政总裁,同时,韩笑然先生辞任执行董事。

  7月9日消息,隆基泰和公司内部人士已对外证实,该公司房地产事业部董事长许焰林于7月5日辞职。此前许焰林在万科有14年履历,随后于2016年年中加盟华夏幸福,而此番在隆基泰和的房地产事业部履职时间不足半年。

  06战略动态:龙湖文旅、养老、长租公寓并举发展

  核心观点

  从本月重点企业的战略动态来看, 108家企业战略动作延续了以主业扩张和多元化业务拓展为主的态势。主业扩张主要通过合作方式去实现。融资压力增加,企业间加强合作开发,雅居乐则通过院企合作推进发展。多元化业务开展主要集中在文旅地产、特色小镇、养老地产、环保业务、长租公寓等方面,多家房企仍旧保持积极拓展业务的态势,特色小镇是企业发力重点之一。

  自2015年10月,中共中央下发《关于定制国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》后,国家陆续下发推进特色小镇建设的指导意见,多省市也接连出台政策支持旅游特色小镇建设,房企多顺势而为积极布局,加大特色小镇的开发力度,同时积极拓展特色小镇模式。祥生集团与网来云商在武汉携手共建“云商小镇”,万科五矿联合打造北京活力系小镇,世茂也与云南世博集团签署了特色小镇合作协议。

  本月多家企业将战略重点放在加深的多元化业务布局,其中龙湖表现最为突出,龙湖自2018年3月23日更名为龙湖集团后,迅速在多个业务方向同时发力,进一步扩大自己业务版面。具体表现在文旅地产方面,继苏州之后第二家龙湖酒店落户杭州,下一步还将在上海、杭州、苏州继续布局多家酒店;养老地产业务方面,龙湖首个自持养老地产项目落户重庆;此外,龙湖还联手加拿大养老基金建设长租公寓投资平台。