枫生高速东边的二手房卖上了2.4万/㎡的高价,枫生高速西面的新房才卖1.4万元/㎡。

  昌南大道北面的朝阳新城二手房卖到1.6万元/㎡,昌南大道南面的象湖新城房价卖到1.2万元/㎡便有人觉得是智商税。

  同理,还有龙湾大街以东的九龙湖和龙湾大街以西的望城,差价也达到4000元/㎡左右。

  当我们在买房的时候,我们买的是什么?行政区域(地理位置)值多少,学区值多少,地铁值多少,商业配套值多少,开发商品牌值多少?

  顶级学区溢价能达到5000元/㎡

  同是红谷滩,名校学区和普通学区的房子差价多少?

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  图上三个小区分别是:世纪中央城、名门世家、洪城比华利。

  世纪中央城二手房价格20000元/㎡左右,属于二中学区。

  一路之隔的怡园路南边的洪城比华利,房价15000元/㎡左右,非学区。

  世纪中央城属于地铁房,步行距离小于500米。

  洪城比华利准地铁房,步行距离小于1000米。

  两个小区地理位置相当,周边商业医疗配套相当,均无开发商信仰加成,世纪中央城物业略好。基本可以得出学区+0.5地铁=5000元/㎡

  那么学区到底值多少?

  画面暂时切到老城区。

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  二七北路以西的省府大院,为育新学区,二七北路以东的其它老破小门非育新学区。

  在同样有地铁,周边配套条件相似的情况下。省府大院二手房价格15000元/㎡左右,而老城区广大老破小房价只有10000元/㎡。南昌顶级学区的溢价率还是很可怕的。

  品牌开发商溢价率轻松超周边10%

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  万科海上传奇、艾水清园、艾湖家园三个小区同属于高新三中学区。万科海上传奇二手房房价16000元/㎡左右,而其它两个楼盘价格在13000-14000元/㎡之间。在其它条件均等的情况下,品牌开发商很容易达到10%以上的溢价。

  凤凰洲的天赐良园和万科地铁时代差价更加惊人,是15000元/㎡和20000元/㎡的差距,当然,这两个楼盘房龄差距也很大。

  小区的品牌就像贴在人身上的标签,比如万科业主能直接说我住万科海上传奇,而XX家园业主只能说我住灰场。

 地铁溢价或许只有千元左右

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  不得不说,在红谷滩找一个距离地铁一公里以上的楼盘挺难的。绿地香颂和中央香榭同属于红角洲,中央香榭为双学区(南航附小、南大附中)、地铁口,绿地香颂有中学学区(南大附中)、非地铁房,两个小区差价还是比较明显的,中央香榭约19000元/㎡,绿地香颂不足16000元/㎡,两者由于地铁和单学区的差距房价相差3000+。

  这3000余元的差价包括了地铁和学区,南航附小虽然不算南昌一流学区房,但溢价1000-2000元/㎡还是很合理的,难道地铁也只能溢价1000-2000元/㎡?这与地铁一响黄金万两的传言不符啊。

  再看九龙湖附近的力高御景天成,8月新房售价15000元/㎡,位于2号线地铁口。同为西站附近的新力铂园,非地铁房,现在房价14500-15000元/㎡,两者几乎没什么差距。

  同样,没有地铁的象湖新城东片区和有4号线的象湖新城滨江片区的差价也不太明显,滨江片区大约贵1000-2000元/㎡左右,抛去房龄、规划预期等因素,南昌地铁房的价值并没有体现出来。

  红谷滩与经开、新建之间的枫生高速

  朝阳新城与象湖新城之间的昌南大道

  九龙湖与望城之间的龙兴大街

  南昌不同行政区域的差价都差在哪?真的是地段吗?其实是学区啊。

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  以上每一条路,都是房价分割线,除非相邻片区的两个学校实力相当。