如果要问现在南昌市中心到底是哪,估计一大半的人都会说是红谷滩。毕竟已经发展了十几年,无论从城市面貌还是房价还是前景上都能秒杀老城区,而且人口看起来似乎也挺多的。

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南昌人口分布热力图(紫色的深浅成都和人口密度呈正比)

  然而,这张图却将红谷滩深深的出卖。

  论人口分布范围,老城区阳明路以南、抚河以东、二七路以西、坛子口以北几乎无间隔的布满了人人人人……呈片状分布

  而其它区域,包括高大上的红谷滩CBD、以人多著称的象湖新城,人口都只是呈块状分布。

  如果放大地图仔细看,我们还能发现

  所谓新城,人口密度比起老城区来,约等于无。

  每一个高校人口的密度,在地图上都是耀眼的星。

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  比如红角洲的人口,基本就集中在南昌大学、南昌航空大学、江西科技师范大学等高校。红角洲的小区入住率实际已经不低了,亏就亏在本身就是低密度区。

  从热力图上我们还能发现另外一点

  商品房没什么人住,大家都住在安置房。

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  朝阳新城,发展也将近十年了,区域内的商品房也基本早就交房了。可是人呢?

  朝阳新城几个比较亮的点在隆泰苑、观洲阳光小区、十里水岸桃花、十里庙云湖花园,它们有一个共同点——安置房。

  商品房区域人口密度为什么总是那么低?

  1、本身密度不高,容积率一般在3以下。而城中村、棚户区管理混乱,违建太多,容积率已经无法计算。

  2、买不起商品房的人往往有且仅有一套自住房。买得起商品房的人,往往不会只有一套房。所以商品房的入住率可能只会有N分之一。

  马太效应比我们想象的还残酷,南昌少数人掌握着稀缺的商品房而不住,大多人却仍然挤在老城区和新城区的安置房里。

  南昌到底有多少人还想买房?

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  近十年,南昌新房成交面积共计4275万平米,其中还包括公寓、店铺得非住宅,大约占比20%。以110平米/户计算,南昌十年内大约售出了31万套商品房住宅。

  一套房子住多久会腻?需要多久的财富累积才能买第二套房?无论如何,很难超过十年。

  这31万套商品房里,有多少是外地人购买,又有多少人拥有N套?反正拥有南昌市商品房的南昌人不会超过31万。

  南昌共计530万人口,154.3万户。除了以上这31万户,剩下的123.3万户家庭都有改善住房的需求。

  所以,只要你有一套房龄十年以内的商品房,不管是在红谷滩还是在湾里,就已经超过了80%的南昌人了。