新浪乐居讯:南昌十三五规划显示,到了2020年,南昌城市人口将达到410万。城镇化率从2015年的58%增长到66%-68%。  

  2020年,南昌城市人口达到410万,这个目标是经过精确计算之后得到的。只要继续保持2011-2015年的城镇化速度(平均每年7.46万),新增30万城市人口的小目标可以轻松实现。

  一线城市和强二线城市的城市化水平实际上已经基本停滞了。现在上海的城镇化水平为全国最高,达到88.9%。上海曾经走过的路,现在南昌正在走。

  再提供一组官方数据:2017年至2021年南昌普通商品住房用地计划供应量分别为340公顷、330公顷、320公顷、310公顷、310公顷,合计1610公顷,供应量逐年减少的。假如户均面积为100平米,平均容积率2.0,那未来五年可以为33.2万新南昌人提供住宅。这看起来很美好,新增的30万南昌人好像都会有自己的家。

1

  这是南昌的另一种人口规划,时间也是到2020年。其中旧城中心区人口规划58万人、红谷滩片区30万人、红角洲片区30万人、蛟桥片区20万人、朝阳片区30万人、城东片区71万人、城南片区50万人、瑶湖片区40万人,另外九龙湖规划了42万人,合计374万人。

  剩下还有36万人安排在哪里?新增的30万南昌人真的会有自己的家吗?

  我们再看另外一组数据:2015年南昌建成区面积335平方公里,2020年将达到430平方公里以上。城区面积扩大95平方公里是什么概念?现在的红谷滩(不包含红角洲、凤凰洲)面积是10.28平方公里。这10.28公里的成熟花了10年。五年,南昌要再建9.24个红谷滩,这些土地又在哪?

  我们回顾一下“建成区”的概念:指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。意思是:有路、有房=建成区。

(根据路网粗略绘制的南昌建成区)

(根据路网粗略绘制的南昌建成区)

  可以肯定的是,这95平方公里将在黄色区域以外。

  对于城区人口,十三五规划明确的用了“疏散”一词。

  新增的30万南昌人未来将在哪里安家?大概率是在新增的95平方公里土地上。现在你觉得莲塘远、象湖远、经开远、高新也远……95平方公里建成后,很多人可能要买到向塘、麻丘、蒋巷去。从2020年回头看,现在哪里都不远。

  2020年,南昌还有另外一个小目标。城镇居民人均可支配收入达到51500元,比2015年的31942元增长61.2%。这看起来也非常美好。

  南昌现在平均房价10753元/㎡,假如2020年房价仍然是这个水平,而收入真的涨了六成。南昌人也需要不吃不喝21年才能买一套100㎡的房子。这是件很悲伤的事,更令人悲伤的是,你不吃不喝21年买下的房子很有可能是在现在既没路也没房一片荒芜的非建成区中。这还只是理想状态下,现实是到了2020年房价不可能不涨。新增人口、城镇化水平的提高,都是引起房价上涨的根源。