前段时间,北京市住建委等部门对违法发布“小产权房”信息的中介机构进行排查,并关停了26家违法中介门店,要求不能发布小产权房信息。长久以来小产权房一直属于房产交易的灰色地带,那么什么是小产权房呢?

  融360房贷君(fangdai123)调查发现,关于小产权房和大产权房的区别主要有三种解释:

  1、对开发商的产权而言,将开发商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由开发商一个产权分割来的。

  2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

  3、按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

  总结起来就是,一般各证件齐全的商品房都是大产权房,小产权房里有的因为缴纳了足够的土地出让金,可以正常买卖,其法律规定较为明确,例如市面上的经济适用房;而第三种小产权房争议较大,由于不需要缴纳土地出让金,拿不到合法的产权证,价格相对商品房便宜很多,仍然会有人选择购买小产权房。

  要知道,购买那些没有合法产权证的小产权房存在很多风险。

  风险一:小产权房无法上市交易

  依据《土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售。另一方面,房屋交易就是产权的转移,产权转移又以办理登记过户手续为准,而小产权房没有房产证,无法办理登记过户手续,自然无法上市交易。

  风险二:小产权房拆迁无法获得补偿

  如果购房人与开发商签订合同并交付房款后,相关部门整顿小产权房的建设项目,可能会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。就算购房人找开发商索要购房款,也可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

  风险三:小产权房买卖合同不受法律保护

  因为法律规定,小产权房不能正常交易,如果购房人签了合同,卖家以这个为由申请合同无效,法院也会支持合同无效的请求,由此可见,小产权房买卖合同不受法律保护。

  风险四:小产权房无法进行贷款和抵押

  小产权房没有产权,只有出售方的购房合同,没有房产登记部门的认同,无法获得正规产权证,银行抵押贷款需要房子的产权证作为抵押,小产权房无法申请抵押贷款。另外根据新的不动产登记制度,小产权房不在登记范围内,更加明确了其“黑户”的身份。

  风险五:小产权房政策风险大

  正如开头所说,相关部门出台政策要求“小产权房”下架,政策风险性较大。

  实际上,不仅是小产权房,还有几类房子,购房人一定要慎重购买:

  1、热点城市商住房

  今年包括北京在内多个城市对商住房做了限制,以北京为例,买商住房只能全款不能贷款,还要占用宝贵的购房资格,失去了以往的优势。

  2、证件不全的房子

  市面上有些没取得合法规划许可证件的房子,同样不受到法律保护,划分仔细点的话,小产权房也属于证件不全的范畴里

  3、部分已购公房

  有些央产房,虽然找到了原始购房合同,需要到原产权单位核实是否在央产办建档,建档的话就能上市交易了,但是合同中没有特殊约定,建档的话产生的物业管理费都要由购房人承担。出于对风险的考虑,如果找不到原始购房合同,这类房子申请贷款的话银行会拒贷。

  融360在这提醒各位,像小产权房等一些没有合法身份的房子,不受法律保护,而且政策风险很大,千万不要贪图一时便宜就买了,最后遇到问题了再后悔。