谣言  ——有时候,《意见》真的只是意见而已,你们不要太在意。

  近日,江西出台了一则《关于进一步做好房地产市场调控工作的指导意见》。该意见的基本原则是分类调控、因城施策。在提及有关非住宅落户时的措辞是这样的:市县可对购买非住宅商品房的业主按规定给予户籍入户等政策支持。

  在南昌,最具新闻敏感性的不是小编,而是置业顾问。在朋友圈里,该《意见》被精炼的提取成:“在江西买公寓 可以落户”。瞬间,这一炸弹引爆全国,各城媒体猜测:“公寓改革的第一把火也是在江西燃起?公寓的春天真的要来了吗?”

  此时北京、上海、广州、深圳、成都、南京的居民都一脸懵逼:“我市商办公寓刚刚被禁止,连独立卫生间都不让设置了。怎么江西还能允许公寓落户?商办用地性质的土地要怎么落户,是不是只能落集体户口?落户了能享受和住宅一样的权利吗,能上一样的学校吗?”

  抱着强烈的好奇心,小编忍不住拨通了某位在朋友圈发广告的置业顾问的电话:“请问现在买你们公寓是不是可以落户啦,我没有购房资格能行吗?”对方停顿了三秒:“我看新闻是这么说的,具体事项领导还没通知。”随后派出所户籍科也给出了同样的答案。

  毕竟,买公寓落户与全国风向背道而驰。

  去年,上海率先整改商住楼,拆掉隔断恢复商办,一层只设一个卫生间。

  今年3月,北京针对商业、办公类项目限售停贷政策,商办成交跌99%。

  接着广州、深圳跟上,再接着南京、成都也跟上……

  风向一直很重要,比如限购的风、比如限贷的风、比如限价的风、比如限售的风、再如这股限商的风。

  即使逆风而行,公寓落户也非常难。

  最大的难度在于土地性质,毕竟商业用地是无法落户的。《意见》提出:市县可对购买非住宅商品房的业主按规定给予户籍入户等政策支持。重点在“按规定”三个字,按规定,得先给土地变性,可商业用地该住宅谈何容易?首先过规划管理委员会的关,一般是书记、市长、副市长,然后要通过当地规划局、国土部门分管部门、分管副局长等相关部门的同意。最重要的是,或许还需要补差价,毕竟住宅用地单价远高于商业用地。即使公寓能落户,也是大概率落在集体户口上。

  回到《意见》的基本原则上,因城施策。

  南昌现在非住宅的库存超过470万㎡,而去年整年的非住宅销量是161万㎡,这就意味着南昌非住宅的库存接近36个月。2015年同期,南昌的非住宅库存只有420万㎡。也就是说这两年的楼市大火,并没有带动南昌非住宅的销售,库存反而增加了。眼下南昌又正遭遇史上最严厉的楼市政策,非住宅的库存确实是个老大难。从“因城施政”的原则来看,南昌也真该给非住宅类放点水。

  但《意见》不是具体的工作安排,下级机关在落实意见精神时,有很大的灵活处理的余地。比如,该《意见》还提出“坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况”,结果朝阳那块地……

  难道南昌的公寓真的没机会了吗?

  全国其他热点城市在处置商住用房的时候大多采取了“既往不咎”的原则,即已经分割的商业公寓不拆除,但往后不再批小面积公寓,比如北京不会再有500㎡以下的公寓、广州不再有380㎡以下的公寓。那么现存的小面积、带卫生间、阳台、通有燃气管道的公寓便成了绝版。

  土地性质变更难,集体户口又缺乏吸引力,南昌通过“公寓落户”的政策去库存疗效或许不佳。楼市从限购、限价、限贷、限售一路走来,禁止商改住(限商)也成了新的大流,“五限”时代可能很快就会到来,这也是南昌小面积公寓最大的机会。