2017年伊始,全国楼市遇冷;北京、天津等城市多家银行首套房贷利率从85折上调至9折。有业内预测,房贷政策只是刚刚“踩刹车”,未来贷款额度收紧、价格上浮或是常态……  

  南昌作为重点调控的20城之一,会否跟进房贷收紧政策?2017买房时机是否已到?春季楼市真实情况如何?今年市场将怎样变化?

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  乐居江西特别策划——《楼市惊蛰:买房时机乍现?》,特邀业内专家江南都市报房产部主编胡江友联置业董事总经理周兴国,与您实时互动,感受最真实的楼市脉象。

  量价平稳 热点区域房价上涨可能性依旧比较大

  乐居江西:目前全国城市楼市遇冷,尤其是今年春节归来,那么目前南昌楼市表现如何?2017年南昌楼市将出现哪些变化? 

  胡江:南昌楼市整体情况还不错,每周成交量也在一千套左右,不温不火的状态。

  2017年南昌楼市也会随着政策的调控出现一些变化:政策收紧,成交会缩量;缩量之后,房价依旧会相对坚挺;热点区域房价上涨可能性依旧比较大。

  周兴国:其实我并不十分赞同全国楼市遇冷的这种说法,应该区别分析。在多个城市出台限购政策后,目前深圳上海北京一线城市的确出现了量价下跌的现象,但大部分的二三线省会城市形势还是不错的。关于南昌的市场,虽然南昌去年10月8日也出台了双限政策,但受市场供应不足和调控边际效应递减的双重影响,所以无论是从目前的整个市场的销售数据还是单个楼盘的销售来看,量价还是比较平稳的。 

  胡江:我也同意周总意见,房价涨与跌最终还是看供求关系。 

  周兴国:现在的南昌市场,住宅的存量只供消化4个月,可以说是供应严重不足。可需求呢?市场上的需求并没有减少,反而会越来越多。一是市场现有的购房者,他们拿着钱买不到合适的房子;二是大批旧城改造拆迁带来的刚性需求;三是现在大家收入高了,很多人想着换大房子换好环境,这意味着改善型需求会增加;四是南昌要建设成为有竞争力的大城市,土地和人口扩容是必然趋势,还有交通的发展,必然会带动人口流入,这也是一块很大的需求,目前在南昌反应比较明显了,很多高安、安义、抚州、丰城等客户跑到南昌来买房。综合来说,供应跟不上,但需求并没有随着限购政策消失,反而未来会产生更多的需求,这样市场就会推高市场住宅的价格,所以说南昌住宅价格上涨是未来的大趋势。 

  南昌楼市政策以稳为主 

  乐居江西:最近都业内在传全国最严限贷要来了,您觉得南昌楼市政策未来会如何变化? 

  周兴国:南昌楼市的政策个人预计今年还是以稳为主,双限政策只会改变房价上涨的速度,但并不能改变房价上涨的趋势。

  胡江:南昌楼市的政策还是以随大流为主,一般是呈现跟风状态。以往都这样,全国其他城市都出政策之后,南昌一般在相对较后出相应政策。

  周兴国:因为南昌的城市地位和市场容量决定的,政策的反应速度偏慢。

  南昌哪些区域有潜力?

  乐居江西:刚才胡老师提到热点区域房价上涨可能性依旧比较大,周总也提到住宅价格还将上涨,那么,两位老师比较看好哪些区域?

  胡江:我个人感觉经开区、湾里区与赣江新区吧,恒大绿地万科等大品牌开发商都提前介入以上几个区域,台子都搭好了,今年大戏肯定会上演。 

  周兴国:我个人认为强者恒强,城市中心在哪里,房地产价值的制高点就在哪里,所以我比较看好红谷滩及其周边区域。

  现在哪些区域会是十年前的红谷滩?

  乐居江西:网友比较关心现在有没有哪个区域会类似十年前的红谷滩,5年前的九龙湖? 比如近期被大家关注的高铁东站周边?

  周兴国:有几个区域可以考虑:一个是九龙湖的望城区域,一个是经开和新建。

  胡江:高铁概念我感觉会没有那么强烈,目前最重点的是还是地铁沿线物业,建议关注地铁沿线物业。住远点没关系,关键是靠近地铁站。目前随着汽车保有量的扩容,城市道路堵得不成样。在红谷滩中心区工作与居住的市民肯定深有感谢触。我家离单位四公里,开车堵时也得四十分钟,而住高新的同事坐地铁都到家了。

  周兴国:高铁东站现在还处于规划之中,之前罗家镇区域开发滞后,楼盘很少,且品质不高。可以考虑麻丘板块,有瑶湖生态湖景,又地处东大门,处于高铁东站板块 。

  昌南PK银三角?

  乐居江西:昌南和银三角近期也比较火,好多开发商进入,两位老师怎么看这个区域?

  周兴国:昌南和银三角从目前的市场来看,性价比比较高,比较适合首次置业。但昌南和银三角区域缺乏政策规划利好,个人并不看好其长远发展。总之买房要么买地段,要么跟着政府走。

  胡江:昌南和银三角区域的购买群体以周边为主,南昌城区购买的人还是相对比较少,那个区域周边农村辐射力还比较强。 

  2017年下半年南昌房价上涨概率大

  乐居江西:很多业内人士表示2017年会是买房的好时机?两位老师觉得呢? 如果适合出手,大约会是几月份?有什么选择技巧? 

  周兴国:刚需购房,不要在乎时机,该买又刚好能买,便是最佳的时机;而改善型与投资型购房,根据不需要考虑涨多少的问题,而是购买的速度问题。我认为越早购房越好,越早购买,价格越低。

  去年大部分的地王,今年下半年将会集中入市,一定会再次推高南昌的房地产市场。 

  胡江:购房没有最好时机,如果你是刚需,任何时候都是买房的好时机,不要有太多顾虑,只要区域符合,楼盘品牌还好,以及户型适宜,果断下手。 投资来说,不可能短期见效,立足长线还是会有空间,至少可以避免货币贬值。 

  青云谱未来

  乐居江西:网友提出疑问,买房买青山湖区好还是青云谱好?这两个区域未来发展如何?

  胡江:看你自己在哪个区域工作与生活。青山湖区域范围好大,青云谱未来发展不错,今年还会有比较大的一些动作。 洪都的改造与迁移,这个区域将全面升级,会让人值得期待。 

 二套房投资的几个标准

  乐居江西:二套房投资的话,买哪里比较好呢?

  周兴国:二套房投资,选好几个标准:一是非限购区域的楼盘;二是有地铁;三是房价低于8000元/平米的,都可以入手。如果资金雄厚,首选红谷滩;其次是朝阳洲。

 公寓投资技巧

  乐居江西:九龙湖的公寓项目值得投资吗?

  周兴国:公寓投资主要注意购买成本与投资回报的关系。九龙湖的公寓投资价值并不高,因为首先要考虑,能否租了出去,租多少钱?显然现在九龙湖的公寓在这两个问题上并不能有好的答案。

  胡江:公寓产品的投资还是以地段与商业成熟度为主区域最好,因为这种产品是以租金回报为主,靠本身产品升值较难,而且出让成本非常高。公寓投资选择红谷滩商业写字楼周边的楼盘为好,租金很高,投资回报较高。 

  周兴国:所以,公寓投资一定要买核心地段,人气最旺和交通最便捷的项目。目前南昌公寓具备投资价值的只有红谷滩CBD中心区。

  土地竞争异常激烈

  乐居江西:今天的土拍,两位老师有关注吗?3块地基本都在新建区,会不会出新地王?

  胡江:今天会是激烈的抢地大战。

  周兴国:肯定会超级激烈。目前南昌与合肥、武汉和郑州等中部省会城市相比,土地价格最低,属于典型的价格洼地,地价上涨的空间非常大。 

  而且南昌与合肥、武汉和郑州等中部省会城市相比,进驻的品牌开发商数量亦是最少,大量实力品牌开发商对南昌虎视眈眈,手握重金寻找机会准备进入南昌。 

  我做过测算,如果按照南昌当前各板块地王的成本售价预期,房价在未来2年内需要上涨至少50%以上。

  今天预计有地王出来,这个不奇怪。后面南昌土地价突破1.5万/平,突破2万/平都是迟早的事情,这是南昌土地市场的大趋势。当土地成本高位突破的时候,房价上涨的动力自然强劲。

  南昌商业地产未来不乐观

  乐居江西:近两年,南昌的商业综合体建了和在建的有很多,但南昌目前的商业库存量比较高,做商业投资的话,两位老师有什么建议? 

  周兴国:商业投资目前是个趋势,一是不限购不限贷,二是有契税补贴。但商业投资必须要找准标的,我的建议是首选核心地段的商业公寓。 

  胡江:这两年商业与住宅已出现严重倒挂, 这与整体经济环境比较差有关联,线上产业的发达,影响了线下实体经济发展,商业地产受影响是必然的,未来也不容乐观。

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